Taşınmaz üzerindeki ipoteğe konu borcun tam olarak ödenip ödenmediği araştırılmadan, ipoteğin fekki talebinin reddine karar verilemez.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2967 E., 2025/473 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 1. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2018/120 E., 2021/486 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili, davalı 674 sayılı KHK uyarınca TMSF'nin kayyım atadığı Dumankaya Otomotiv Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi vekili ve ihbar olunan ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; noterde düzenlenen 04.12.2015 gün ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi" ile İstanbul ili, .... ilçesi, ... Mahallesi, 1933 parsel, C1 Blok, 5. Kat, 21 numaralı dairenin 507.300,00 TL bedelle satın alınması hususunda davacı ile ...San. ve Tic. A.Ş arasında anlaşmaya varıldığını, konutun sözleşmeye göre 30.04.2017 tarihinde teslim edileceğini, davacının sözleşmedeki bedelin 1.000,00 TL'sini 29.11.2015 tarihinde, 100.460 TL'sini 04.12.2015 tarihinde ve 76.095,00 TL'sini ise 15.04.2016 tarihinde ödediğini, bakiye 329.745,00 TL’nin ise diğer davalı ... Katılım Bankası A.Ş’den 60 ay vadeli bağlı/konut kredisi kullanılarak ödendiğini, vekil edenin edimlerini yerine getirmesine rağmen taşınmazın süresinde teslim edilmediğini, davacının zarara uğradığını, sözleşme kapsamında cezai şart öngörüldüğünü, davalıların müşterek ve müteselsilen sorumlu olduğunu belirterek, ipoteklerin fekkine, davaya konu bağımsız bölümün tapu kaydının iptal edilerek davacı adına tesciline, sözleşmeden kaynaklanan cezai şartın tahsiline, talebin kabul edilmemesi hâlinde sözleşmenin feshi tüm ödemeler ile birlikte menfi zararın tahsiline karar verilmesini talep etmiş olup ıslah dilekçesi ile; tapu kaydına konulan haciz ve ipoteklerin fekkini, davaya konu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına takyidatlardan ari olarak tescilini, takyidatların fekki mümkün değil ise dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile takyidatları ile birlikte davacı adına tescilini, sözleşmeden kaynaklanan kira/tazminat alacağının tazmininini aksi hâlde sözleşmenin feshi ile ödediği bedelin iadesini ve menfi zararlarının tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı 674 sayılı KHK uyarınca TMSF’nin kayyım atadığı ....San. ve Tic. A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ... Katılım Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle;
1. Davacının, satın almış olduğu bağımsız bölümün keşif tarihi itibarıyla %92 oranında bitmiş olduğu, tüm belediye hizmetlerinden faydalandığı, projede yaşamın başlamadığı ancak blokların ve ortak alanların büyük kısmının tamamlandığı,
2. Davacının üzerine düşen edimleri yerine getirmiş olup davasında haklı olduğu,
3. Dava konusu bağımsız bölümün tamamlanma oranı dikkate alınarak satış vaadi sözleşmesi esaslarına uygun olarak teslim edilme imkânı bulunduğu,
4. Davalı yüklenicinin edimini yerine getirmekle yükümlü olmasına rağmen bu yükümlülüğünü yerine getirmediği,
5. Tapu iptali ve tescil şartlarının oluştuğu,
6. Davacı vekili her ne kadar ıslah dilekçesi ile öncelikle tapu kaydında bulunan takyidatlardan ari olarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuş ise de tapuda görünen takyidat alacaklılarının dosyada taraf olmadığı, taraf olmayan üçüncü kişiler hakkında karar verilmesinin mümkün bulunmadığı ve düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmediği,
7. Bu nedenle takyidatlardan ari tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar vermek gerektiği,
8. Yerin davalı Şirket tarafından süresinde teslim edilmediği ve satış vaadi sözleşmesinde öngörülen cezai şart koşullarının oluştuğu,
9. Davalı Bankanın taraflar arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığı,
10. Bu sebeple cezai şartın davalı Bankadan talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne, davacının takyidatsız olarak tapu iptali ve tescil talebinin reddine, dava konusu bağımsız bölümün davalı ... A.Ş. adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, 9.564,33 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmek suretiyle davalı ... A.Ş.’den alınarak davacıya verilmesine, davalı ... Katılım Bankası A.Ş yönünden davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... A.Ş. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; harç hesaplamasının hatalı yapıldığı gerekçesiyle istinaf başvurularının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b-1. hükmü gereğince esastan reddine, harç kamu düzenine ilişkin olduğundan kamu düzenine aykırılık nedeniyle resen İlk Derece Mahkemesi kararının harç yönünden kaldırılmasına, davanın kabulüne, davacının takyidatsız olarak tapu iptali ve tescil talebinin reddine, dava konusu bağımsız bölümün tapu davalı ... A.Ş. adına olan kaydının iptali ile davacı adına tesciline, 9.564,33 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmek suretiyle davalı ... A.Ş.’den alınarak davacıya verilmesine, davalı ... Katılım Bankası A.Ş aleyhine açılan ipoteğin fekki davasının reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın ipoteğin fekki talebi yönünden usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalı Bankanın iyiniyetli olduğundan söz edilemeyeceğini, bankacılık mevzuatına ve uygulamaya göre banka ile arsa sahibinin koymuş olduğu ipoteklerin amacının arsa payı karşılığı konut finansmanı kullandırmak suretiyle yapılan bir anlaşma olduğunu, kredinin bağlı kredi vasfını taşıdığını, TMK’nın 716. maddesi uyarınca tescile karar verildiği durumda davalı Banka lehine konulan ipoteğin terkin edilmesi gerektiğini, en azından satış vaadi sözleşmesi tarihinden sonra konulan 2. derece ipoteğin kaldırılması gerektiğini, taşkın ipoteğin bulunduğunu, davalı Bankanın bankacılık mevzuatına aykırı işlem tesis ettiğini, davalı Banka tacir olmasına rağmen özen yükümlülüğünü yerin getirmediğini, dava konusu taşınmaz ve arsa üzerinde konulan ipoteklerde ekspertiz yapılmadığını, bankanın müspet olan cezai şarttan sorumlu tutulması gerektiğini, beyan etmektedir.
2. Davalı 674 sayılı KHK uyarınca TMSF’nin kayyım atadığı ... San. ve Tic. A.Ş vekili temyiz dilekçesinde özetle; Bölge Adliye Mahkemesince mücbir sebep ve beklenmeyen hâl değerlendirmesi yapılmadığını, davalı temerrüde düşürülmediğinden davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmesi gerektiğini, ceza-i şart yönünden davalı Bankanın sorumluluğuna gidilmediğini, davalı Bankanında ceza-i şarttan sorumlu olduğunu, davacı lehine hükmedilen vekâlet ücretinin fazla hesaplandığını, harç, yargılama gideri ve vekâlet ücretinden diğer davalınında mesul tutulması gerektiğini ve sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması taleplerinin değerlendirilmediğini beyan etmektedir.
3. İhbar Olunan TMSF vekili temyiz dilekçesinde özetle; davanın vekil eden kuruma ihbar edilemeyeceğini, taraf sıfatları bulunmadığını, davalı Şirkete Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonunun kayyım olarak atandığını, tüzel kişiliği ve taraf ehliyetinin devam ettiğini, davanın ihbarını kabul etmediklerini ve davanın usul ve esastan reddini talep ettiklerini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
1. Dava, yüklenicinin (yap-satçı) temliki iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, haciz ve ipoteğin fekki, zararın tazmini, olmadığı takdirde sözleşmenin feshi, bedelin iadesi ve menfi zararın tazmini istemlerine ilişkindir.
2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre dava ... A.Ş. vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiş, davacı vekilinin ise aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
3. Davacı vekilinin ipoteğin fekki talebine yönelik temyiz itirazlarına gelince;
İpotek, kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır. İpotek tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ile alacaklı arasındaki anlaşmanın (rehin sözleşmesi) bulunması ve rehin sözleşmesinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 856. maddesi gereğince tapu siciline tescil edilmesi gerekir.
Alacak sona erdiği hâlde alacaklı, terkin taahhüdünü iradesiyle yerine getirmezse, taşınmaz maliki ipoteğin fekkini (kaldırılmasını) dava yolu ile isteyebilir.
Somut olayda; davacı bağımsız bölüm almak üzere davalı Şirket ile noterde satış vaadi sözleşmesi imzaladıktan sonra ödemenin bir kısmını taksitle nakit, kalan kısmını ise davalı Bankadan çektiği krediyle yapmıştır. Banka ise bu krediye karşılık davaya konu taşınmaz üzerine ipotek tesis ettirmiştir. Davacı tarafça ipotek borcunun tamamının ödenip ödenmediği hakkında bir araştırma yapılmış değildir.
Bu durumda, öncelikle ipotek akit tablosu getirtilerek, ipoteğin türü belirlenmeli, davacının ipotek borçlusu olduğunun tespit edilmesi hâlinde ipoteğe konu borç ödemelerinin tam ve eksiksiz yerine getirip getirilmediği hususunda belgeler tamamlanarak gerekirse bilirkişiden bu hususta rapor alınmalıdır. Ödenmeyen kısım olduğu saptanırsa davacı tarafa bu miktarı mahkeme veznesine depo etmek üzere süre verilmesi, eksiksiz depo edilirse ipotek şerhinin terkin edilmesi, kısmen ödeme yapılırsa davanın reddine karar verilmekle beraber ödenen bölümün kütüğün düşünceler sütununda gösterilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle ipoteğin kaldırılması talebinin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir
VI. KARAR
1. Yukarıda (V.B.2.) numaralı bentte açıklanan sebeplerle;
Davalı ... A.Ş vekili ile ihbar olunan TMSF vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,
2. Yukarıda (V.B.3.) numaralı bentte açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin ipoteğin kaldırılması talebine yönelik temyiz temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,20.05.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.