Kiralananın turizm işletme belgesi ve yangın ruhsatı için gerekli yatırım ve masrafların sözleşmeyle kiracıya yüklendiği hallerde, bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi nedeniyle işletme ruhsatının alınamamasından kaynaklanan ciro kaybı sebebiyle kiracı, Covid-19 mücbir sebebine dayanarak kira bedelinin uyarlanmasını veya kira borcundan sorumsuzluğunu talep edemez.

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/5123 E., 2025/3874 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/1621 E., 2024/2791 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; 01.01.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle davalıya ait taşınmazın davacı tarafından otel olarak işletilmek üzere kiralandığını, otel işletmesinin Covid-19 sebebiyle kira sözleşmesinin yapıldığı 2020 yılında açılamadığını, Covid-19’un olumsuz etkilerinin 2021 yılında da devam ettiğini, 01.07.2021 tarihinde normalleşme sürecinin başlamasında bile belirli bir kapasite sınırı ve kurallar getirildiğini, bu tedbirler nedeniyle davacının kiralanandan kira sözleşmesinden elde etmeyi umduğu menfaati elinde olmayan ve kendine kusur atfedilemeyen sebeplerle yararlanamadığını, ayrıca binanın teknik eksiklik ve aksaklıkları nedeniyle iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alamadığını, Covid 19 tedbirleri kapsamında 15.07.2021 tarihinde açılan otelin iş yeri açma ruhsatı alınamadığından Eylül ayında kapatılmak zorunda kaldığını, iş yeri açma ve çalışma ruhsatı için köklü tamirat ihtiyacı olması nedeniyle kiralanan otelin 2022 kira yılı içinde de açılamadığını, kiraya veren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 301.md kapsamında teslim yükümlülüğünü yerine getirmediğinden davacının 2022 yılı kira bedelinden de sorumlu olmayacağını ileri sürerek; tesisin iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alamaması sebebiyle 6098 sayılı Kanunun 301.maddesine aykırılık nedeniyle müvekkilinin 20 21... yılına ilişkin kira borcunun bulunmadığının tespitine, bu talebin kabul edilmemesi halinde 20 21... yılına ilişkin kira bedellerinin 6098 sayılı Kanunun 136, 1 37... maddeleri kapsamında uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; 01.01.2020 tarihli kira sözleşmesinin kiralanan yer ve kullanım amacı başlıklı (2.) maddesinin "kiracı turizm işletme belgesinin bir örneğini kiralayana en geç 1 yıl içerisinde verecektir. Kiracı turizm işletme belgesini ve belediyeden alınacak işletme ruhsatının yangın talimatlarına uygun gerekli yatırımları, masrafları kendisine ait olmak üzere en geç 1.04.2020 tarihine kadar kadar alacaktır. Kiracı tarafından ruhsat alabilmek için yapılacak harcamalara ilişkin kiraya verenin hiç bir sorumluluğu olmayacaktır.” şeklinde olduğunu, işbu madde kapsamında esasen turizm işletme belgesi alarak işletmeyi devam ettirme sorumluluğunun kiracı üzerinde olmasına rağmen, davacı kiracının almış olduğu iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatı ile kiralananı çalıştırmaya devam ettiğini, davacının turizm işletme belgesini almamış olmasının akde aykırılık oluşturması nedeniyle 13.07.2023 tarihli ihtarname ile bu aykırılığın giderilmesinin ihtar edildiğini, davacının kiralananı görerek teslim aldığını ve yapısal unsurlar ile ilgili değişiklikleri bedeli kendisine ait olmak üzere yapmayı ve tamamlamayı taahhüt ettiğini, davacının alması gereken ruhsatı almaması ve sözleşmeye aykırı fiilleri nedeniyle aleyhine tahliye davası açıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen 01.01.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde, “kiracı yeni işletme küşat(açış) ruhsatının bir örneğini hemen ve turizm işletme belgesinin bir örneğinin de kiralayana en geç 1 yıl içinde verecektir. Kiracı turizm işletme belgesini ve belediyeden alınacak işletme ruhsatını yangın talimatlarına uygun bir şekilde gerekli yatırımları, masrafları kendisine ait olmak üzere en geç 1 Nisan 2020 tarihine kadar alacaktır, kiracı tarafından ruhsat alabilmek için yapılacak harcamalar ile ilgili kiralayanın hiçbir sorumluluğu olmayacaktır. Kiracı tarafından yangın talimatlarına uygunluk için yapılacak imalatlar iş bu sözleşmenin diğer maddeleriyle çelişmeyecektir. Ayrıca yangın ruhsatının alınmaması nedeniyle idareye karşı her türlü sorumluluğun muhattabı kiracı olacaktır. Yangın şartnamelerine uyulmaması nedeniyle tesislerde çıkabilecek olası bir yangının hukuki tüm sorumlulukları da kiracıya ait olacaktır." şeklinde hüküm bulunduğu, Alanya Belediyesi Ruhsat ve Denetim Müdürlüğünün 16.10.2023 tarihli müzekkere cevabı içeriğine göre; "dava konusu taşınmaz için Antalya Büyükşehir Belediyesi İtfaiye Daire Başkanlığı tarafından düzenlenen itfaiye uygunluk raporunun bulunmadığı ve bu nedenle söz konusu tesise iş yeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmesinin mümkün olmadığı değerlendirilmektedir" şeklinde cevap verildiği, gerekli yangın projesinin ve tesisatlarının kiracı tarafına yüklendiği, davalı kiraya verence sözleşmeye aykırı şekilde kiralananın tesliminin söz konusu olmadığı, söz konusu yangın projesinin kiracı davacı tarafından yerine getirilmemesi sebebiyle otel binasının faaliyete girmediği, bu kapsamda sözleşme gereği yangın projesini yerine getirmeyerek ruhsat alınmaması ve bunun sonucunda ciro kaybının bulunmasının sorumluluğunun davacı kiracı şirkette olduğu, Covid-19 mücbir sebebine dayalı uyarlama yapılmasının davalı açısından hakkaniyete uygun olmayacağı, otelin ciro kaybına Covid-19 salgınının değil, kiracı tarafından yerine getirilmeyen binaya ait yangın projesinin sebep olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; ilgili sözleşme hükmünde müvekkili şirketin hangi hususlarda yatırım yapacağının, yangın talimatlarına ilişkin hangi eksikliklerin bulunduğunun belirtilmediğini, yangın talimatlarına ilişkin masrafların kiracı tarafça karşılanması hususunun inşai, tesisin fiziki özelliklerini değiştiren ağır yükümlülükler için değil, ilgili ruhsat ve belgelerin alınmasındaki harç ve masraflara ilişkin olduğunu, bu hükmün kiracı aleyhine yorumlanamayacağını, Covid 19 salgını nedeniyle uyarlama talep edilebileceğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, kiralananın ayıplı olması nedeniyle kira bedellerinden sorumlu olmadığının tespiti, olmadığı takdirde kira bedellerinin uyarlanması istemine ilişkindir.
Temyiz olunan kararın dayandığı bilgi ve belgelere, hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
09.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.