Kiracının, kiralananı mevcut haliyle kabul ederek imzaladığı yenileme sözleşmesi bulunması ve salt zarara uğradığının belirlenmesi tek başına yeterli olmaması durumunda, kira sözleşmesinin uyarlanması ve ayıp nedeniyle bedel indirimi talep edilemez.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/3961 E., 2025/2702 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/1252 E., 2023/838 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalıların müşterek malik olduğu taşınmazı 01.11.2017 başlangıç tarihli sözleşme ile kiralayan davacının yaklaşık 6 Milyon TL'lik makina yatırımı yaparak işyerini kurduğunu, makinaların montajının maliyetli olduğunu, kiralamadan bir müddet sonra yağmur nedeniyle iş yerini birkaç defa su bastığını, su giderlerinin tıkanması nedeniyle de su basmaları ve pis su akmaları olduğunu, su basmaları ve su sızıntıları nedeniyle işlerin durduğunu ve makinaların zarar gördüğünü, kar kaybı zararı doğduğunu, davalıların bu durumu bildikleri halde hiç önlem almadığını, başka iş yerine taşınmak büyük külfete neden olacağından kiralananın bu haline katlanmak zorunda kalındığını ileri sürerek; kira bedelinden ayıpla orantılı olarak %20 nispetinde aylık 4.000,00 TL indirim yapılmasını, yine tüm dünyada ortaya çıkan Covid 19 pandemisi nedeniyle de aylık 1.000,00 TL indirim yapılmasını ve şimdilik 10.000,00 TL zararın avans faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalılar vekili; kiralananın ayıplı olduğu iddiasının doğru olmadığını, mecurun ayıplı olduğuna ilişkin olarak ihbarda bulunulmadığını, iddiaların mesnetsiz olduğunu ileri sürerek, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafça kira ödemelerinin düzenli yapıldığı, ödeme güçlüğüne düşülmediği ve ihtirazi kayıt da konulmadığı, geriye dönük uyarlama talep edilemeyeceği, uyarlama koşullarının oluşmadığı, dava açılmadan önce ayıpların kiraya verene ihtar edildiğine ilişkin delil bulunmadığı, giderim için bir süre verilmediği, basiretli bir tacir gibi davranmakla yükümlü kiracının yenilenen 01.12.2019 tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazın fiili ve hukuki her türlü niteliğini araştırdığını ve taşınmazı mevcut hali ile kiraladığını kabul ettiği, ayıplara yönelik delil tespiti isteminde bulunulmadığı, yapılan keşif kapsamında olumsuz bir duruma rastlanmadığı, mevcut hasarların basit tadilat ile giderilebilir nitelikte olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf sebeplerinin karşılanmadığını, alınan bilirkişi raporunda pandemi sırasında müvekkilin zarara uğradığının açıkça ortaya konduğunu, kiralananın ayıplı olduğunun tanık ifadelerinden anlaşıldığını, her yağmurdan sonra su baskını olduğunu, keşfin geç yapıldığını ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
B. Gerekçe ve Değerlendirme
Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması, kiralananın ayıplı olması nedeniyle kira bedelinden indirim ve tazminat istemlerine ilişkindir.
Temyiz olunan kararın dayandığı bilgi ve belgelere, somut olayda uyarlama koşullarının oluşmadığının, salt olarak kiracının zarara uğradığının belirlenmesinin sözleşmenin uyarlanması için yeterli olmadığının, sözleşmenin başında ayıplı olduğu ileri sürülen kiralanan bakımından 01.12.2019 başlangıç tarihli yenileme sözleşmesi ile kiralananın mevcut hali ile kabul edildiğinin ve yine bu sözleşmenin (11.) maddesinde kiracının kiralananın fiili niteliğini araştırarak kiralananın mevcut hali ile sözleşme imzaladığını kabul ettiğinin belirtilmesine göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

29.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.