Kira bedelinin uyarlanması davasında, kira bedelindeki artışın öngörülemeyen olağanüstü bir gelişmeden kaynaklandığı ve aşırı ifa güçlüğü koşullarının oluştuğu ispatlanamadıkça uyarlama talebi kabul edilemez.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/4135 E., 2025/2192 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/62 E., 2022/253 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin ... AVM'de yer alan mağazayı taraflar arasında imzalanan 12.03.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, aynı alışveriş merkezinde olup yeni kiralanan yerlerin daha düşük kira bedeli ödediğini, yapılan görüşmeler neticesinde davalı tarafından geçici kira indirimi yapıldığını, talep daralmasının da kira uyarlamasını elzem kıldığını ileri sürerek; kira bedelinin 2018 yılı Eylül ayından itibaren KDV dahil net 21.567,22 TL olarak uyarlanmasını talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; 2018 yılı Eylül ve Ekim ayı kiralarına itiraz etmeyen ve Aralık, Ocak, Şubat ve Mart ayları kiralarını eksik ödeyen davacının ternerrüde düşmesi sebebiyle uyarlama davası açamayacağı gibi geriye doğru kira bedelinin uyarlaması talebinde de bulunulamayacağını, 29.10.2012 tarihli tadil sözleşmesi kapsamında 5 yıllık kira süresinin 29.10.2017 tarihinde sona erdiğini, yıllık uzayan kısa süreli kira sözleşmeleri için uyarlamanın sözkonusu olamayacağını, kira bedelinin aynı sektördeki diğer kiracıların kira bedelleri ile uyumlu olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ülkemiz ekonomik koşullarının stabil olmadığı,Türk Lirasının değerinin zaman içinde hep değişikliğe uğradığı, alınan bilirkişi raporu ile emsaller incelenerek belirlenen bedelin talep edilen değerin üzerinde olduğu, davacının davasını ispat edemediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; basiretli tacir gibi davranması gereken davacının davasını ispat edemediği, Mahkemece uyarlama isteminin reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; 2018 yılı baz alındığında dahi kira bedelinin 2012 yılına göre üç kat arttığını, söz konusu artışın, öngörülebilir ekonomik dalgalanmaların çok ötesinde olduğu, taraflarca imzalanmasa da karşı tarafça yeni bir protokol imzalanmasının davalının fahiş artışın farkında olduğunu gösterdiğini, salt bilirkişi raporuna dayalı karar verilemeyeceğini, tahkikat aşamasının bittiği belirtilmeden karar verildiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
B. Gerekçe ve Değerlendirme
Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.
Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "aşırı ifa güçlüğü" başlıklı 138. maddesi kapsamında uyarlama şartlarının oluşmadığının anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
06.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.