Kentsel dönüşüm projesi kapsamında konutların geç tesliminden kaynaklanan kira tazminatı hesaplanırken, sonraki yıllara ilişkin kira artış oranlarının hangi esasa göre belirlendiğinin bilirkişi raporunda denetime elverişli şekilde açıklanması gerekir.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/21 E., 2025/1413 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 5. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/55 E., 2024/553 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkil ile davalı İdare arasında ... Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında Arsa ve Tesis Sözleşmesi imzalandığını, müvekkiline toplamda 7 adet konut teslim edeceğinin taahhüt edildiğini, müvekkilinin sözleşme kapsamında tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini ancak dairelerin geç teslim edildiğini ileri sürerek; müvekkilinin geç teslimden kaynaklı mahrum kaldığı kira bedelinin tespiti ile şimdilik, toplam 1.400,00 TL kira kaybı alacağının 29.12.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacı ile davalı İdare arasında düzenlenen 09.03.2006 tarihli sözleşme gereğince edimlerinin tam ve eksiksiz olarak yerine getirildiğini, davacıya sözleşmede belirtilen özelliklerde konutlarının teslim edildiğini savunarak; davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı idarenin daireleri teslim etmesi gereken tarihin 29.12.2015 olduğu, dairelerin teslim edilmesi gereken tarih ile filen teslim edildiği tarihler arasında kira tazminatı talep edebileceği, dava konusu taşınmazların semti ve mevki, bölgenin gelişim durumu, taşınmazın inşai nitelikleri, mimari planı ve alanı, bina içerisindeki konumu, binanı yapım tarihi ve bölgedeki emsal taşınmazların kira getirileri gibi değerlendirmede etken tüm faktörler dikkate alınarak kira bedellerinin denetime elverişli ve hüküm kurmaya yarar bilirkişi raporu ile tespit edildiği gerekçesiyle; toplam 276.838,00 TL kira kaybı tazminatının 1.400,00 TL'sinin dava, bakiye 275.438,00 TL'nın ıslah tarihinden itibaren yürütülecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; uyuşmazlıkta adli yargı mahkemelerinin görevli olduğu, dairelerin teslim edilmesi gereken tarihten itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunun yeterli, denetime ve somut olayın özelliklerine uygun olmadığı, inşaatın makul süresinde tamamlanamaması nedeniyle teslimin gecikmeli olarak yapıldığı, bilirkişi raporunda hesaplanan kira alacağının taşınmazın bulunduğu semt, kent ve iş merkezlerine uzaklığı, bölgedeki konumu, arz ve talep durumuna uygun olduğu, söz konusu projenin 29.12.2015 tarihi itibariyle tamamlanmış olması gerektiği, bu tarihte makul sürenin dolduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; uyuşmazlıkta idari yargının görevli olduğunu, zamanaşımı süresinin sona erdiğini, sözleşmende konutların teslim tarihlerine yönelik idare tarafından herhangi bir taahhütte bulunulmadığını, proje kapsamında bazı kurum, kuruluşlar ve bazı şahıslar tarafından açılan plan iptal davaları neticesinde uygulama imar planlarının mahkeme kararı ile iptal edilmesi, idarenin sürekli olarak imar revize planı yapılmak zorunda bırakılması yaşanan sürecin inşaatların ilerlemesine engel olması gibi idari düzenlemeler ve kararlar, Bakanlar Kurulu kararı düzenlemeleri ve yargı süreci yönünden projenin tamamlanmasının yürütülmesi çalışmalarının ve hak sahiplerine taahhüt edilen konutların yapımının tamamlandığı dikkate alındığında müvekkili İdareye atfedilecek herhangi bir kusur bulunmadığını, hükme esas alınan bilirkişi raporuna karşı itirazlarının değerlendirilmediğini, bilirkişi tarafından kira tazminatı hesabı yapılan tablodaki dönemler belirlenirken seçilen tarih aralıkları nedeniyle de kira getirisi hesabında yüksek bedellerin çıktığını, hesaplama yapılırken 29.12.2015 - 29.12.2016 tarihleri arası 1 yıllık süre için 2015 yılı için belirlenen kira bedeli ve 29.12.2016 - 24.08.2017 tarihleri arası 7 ay 24 günlük süre ve 29.12.2016 - 21.09.2017 tarihleri arası 8 ay 21 günlük süre için de 2016 yılı ÜFE oranları uygulanarak bulunacak kira bedeli kullanılarak hesaplamanın yapılması gerektiğini, geç teslimden kaynaklı kira tazminatı hesaplanırken taşınmazların 29.12.2015 tarihinden 3 aylık sürenin (taşınmazın kiraya verilme makul süresi) geçtikten sonra kiralanabileceği göz önünde bulundurularak hesaplama yapılması gerektiğini belirterek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, ... Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında taraflarca imzalanan sözleşmeye konu dairelerin geç teslimi nedeniyle kira tazminatı istemine ilişkindir.
1.Bölge Adliye Mahkemesince; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanan hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, dava konusu bağımsız bölümün inşaatın makul süresinde tamamlanamaması nedeniyle tesliminin gecikmeli olarak yapıldığı, davaya konu konutun arsa ve tesis sözleşmesi kapsamında yapılarak teslim edildiği, Yargıtay kararlarına göre teslim için makul süre kabul edilen 29.12.2015 tarihi ile fiili teslim tarihi arasındaki dönem için yapılan hesaplamanın yerinde olduğu anlaşılmakla, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2. Bilirkişi tarafından yapılan hesaplamalarda, ilk yıl için emsal kira oranları dikkate alınmış ve sonraki yıllar için kira bedeli artırılarak davalı tarafın ödeyeceği kira tazminatı belirlenmiştir. Davalı tarafça bilirkişi tarafından yapılan kira artışına ilişkin hesaplamaya itiraz edilmiş ise de, bilirkişi tarafından kira artış oranlarının emsal mahkeme kararlarına istinaden yapıldığı belirtilmiştir. Bu durumda bilirkişi raporlarında kira artış oranlarının neye göre yapıldığı belirsiz olup denetime elverişli değildir.
Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; kira artış oranlarının yeniden denetime elverişli şekilde bilirkişi tarafından tespit edilmesi ve sonucuna göre davalının ödeyeceği kira tazminatının tahsiline karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesi usul ve Kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,
2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,
3 İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
21.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.