Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacının talebi ileriye etkili fesih ise, geriye etkili feshin koşulları oluşmuş olsa dahi mahkemece usulüne uygun ıslah yapılmadan sözleşme geriye etkili şekilde feshedilemez.

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/2606 E., 2025/2950 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Samsun 6. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2024/93 E., 2025/259 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 18.05.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı vekili Avukat ..., davalı şirket yetkilisi ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında... Noterliği'nin 20.06.2017 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme ile parsel üzerinde 3 blok ve her blokta 64 daire olacak şekilde inşaat yapılmasının kararlaştırıldığını, yüklenicinin inşaat ruhsatını 30.06.2017 tarihinde alarak inşaata başladığını, ancak 48 aylık süre içerisinde inşaatın tamamlanması kararlaştırılmış olmasına rağmen sadece 16 kattan oluşması gereken A bloğun 13 katının karkasını tamamlayabildiğini, diğer blokların yapımına başlamadığını ileri sürerek, sözleşmesinin ileriye etkili olacak şekilde feshini, taşınmaza vaki el atmanın önlenmesini, tapu kaydındaki şerhin terkinini, 100.000,00 TL müspet zararın fesih tarihinden itibaren yasal faizi ve cezai şartı ile birlikte davalıdan tahsilini, 10.05.2022 tarihli dilekçesi ile, 100.000,00 TL'nin sözleşmenin 6 ve 7. maddelerine istinaden talep edildiğini; 24.11.2022 tarihli duruşmadaki beyanında ise dava dilekçesinde sözleşmenin ileriye etkili feshi istenmiş ise de ileriye etkili fesih koşulları bulunmadığı takdirde sözleşmenin geriye etkili olarak feshini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin taahhüdüne uygun şekilde inşaat ruhsatını hemen aldığını, ancak binanın temel yapı ve donanımında zemindeki olumsuzluklar nedeniyle yeniden rapor alınmak suretiyle blok temel kısımlarının projelendirildiğini ve yeniden ruhsat alındığını, yeni ruhsat alınmasına ilişkin arsa sahiplerinin rızası olduğunu, sözleşmeye göre ruhsat yenileme tarihinden itibaren en az 48 aylık inşaat süresi bulunduğunu, davacılardan ek süre talep edildiğini, ancak talebin kabul edilmediğini, ilk proje ve ikinci proje arasındaki inşaat maliyetinin %100'ün üzerinde olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, tadilat projesi düzenlenmiş olmasının ek süre verilmesini gerektirmediği, A, B ve C Blok inşaatların sözleşmeye göre toplam %18,35'lik kısmının tamamlandığı, yüklenicinin edimini ifada temerrüde düştüğü ve kusurlu olduğu, tespit edilen seviyeye nazaran geriye etkili feshin koşullarının oluştuğu, davalı yüklenici şirket tarafından sözleşmenin uyarlanması istemi ile açılan ve eldeki dava ile birleştirilip takipsiz bırakılması nedeniyle bilahare tefrik edilen davada yapılan tam ıslah ile yüklenici şirketin de sözleşmenin geriye etkili feshi ile imalat bedeli alacağının tahsilini istediği, bu haliyle tarafların fesih iradelerinin de birleştiği, davacıların gecikmeden kaynaklı kira tazminatı istediği, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde menfi zararlar istenebilir ise de müspet zarar kapsamında kalan kira tazminatı/cezai şartın sözleşmede aksine hüküm yok ise istenemeyeceği, taraflar arasındaki sözleşmede de aksine hüküm bulunmadığı gerekçesiyle, tazminat talebinin reddine, diğer taleplerinin kabulü ile sözleşmenin geriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine, davalının taşınmaza müdahalesinin men'ine ve taşınmaz kaydına davalı lehine tesis edilen şerhin terkinine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; kararın taleple bağlılık ilkesine aykırı olduğunu, davacı tarafın dava dilekçesinde açıkça sözleşmenin ileriye etkili olacak şekilde feshini talep ettiğini, ayrıca ileriye etkili fesih talepleri ile bağlantılı olarak sözleşmeye dayalı tazminat (kira tazminatı) talebinde de bulunduğunu, davalının mevzuata ve sözleşme öncesi davacıların vakıf olduğu şartlara uygun yapı ruhsatı aldıktan sonra davacıların talebi ve aynı zamanda davacılarca hazırlanan yeni statik projesi üzerine tadil ruhsatı almak için belediyeye başvurduğunu ve 06.09.2018 tarihli tadilat ruhsatını aldığını, taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre inşaat süresinin 48 ay olduğunu, projenin davacıların bilgisi dahilinde tadil edildiğini, bu nedenle 06.09.2018 tarihine kadar inşaata başlanılamadığını, bu husus gözönüne alındığında inşaatın bitim tarihinin 06.09.2022 tarihi olması gerektiğini, vekâletnamedeki yetkilerden inşaat süresi henüz sona ermemişken 31.03.2021 tarihinde azledilmeleri ile resmi işlemleri yapmalarına da mani olunduğunu, kabule göre ise bilirkişi marifetiyle tespit edilen tazminat tutarı üzerinden lehlerine vekalet ücreti takdiri gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi, el atmanın önlenmesi, tapu kaydındaki şerhin terkini ve tazminat istemlerine ilişkindir.

1.Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tek taraflı irade beyanı ile olmamakta, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.

1.1.Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Yani geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Ancak fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. İleriye etkili fesihte arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister.

1.2.Somut olayda; davacı arsa sahipleri tarafından dava dilekçesi ile, öncelikle taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi talep edilmiş, davacılar vekilinin 24.11.2022 tarihli duruşmada tespit edilen beyanlarında ise, ileriye etkili fesih koşulları bulunmadığı takdirde sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi istenmiştir.

1.3.Her ne kadar mahkemece; sözleşmenin geriye etkili feshi talebi esas alınarak hüküm kurulmuş ise de, Dairemizin yerleşik içtihatları uyarınca, arsa sahiplerinin, sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının bulunduğu hallerde dahi, ileriye etkili fesih talep edilmesi mümkündür. Nitekim işbu davada da davacı arsa sahiplerince sözleşmenin ileriye etkili feshi istenmiş olup, bu talebin geriye etkili feshe dönüştürülmesi ancak usulüne uygun şekilde yapılacak ıslah ile mümkün olabilecektir. Tüm dosya kapsamında davacı tarafça yapılan açıklamalara uygun şekilde ibraz edilmiş ıslah dilekçesine rastlanmamıştır.

2.Bu durumda mahkemece; davalı yüklenici tarafından gerçekleştirilen imalatların İmar Kanunu'na uygun olduğunun tespiti halinde, davacıların ileriye etkili fesih taleplerinin değerlendirilmesi ve yapılan imalat seviyesi ile sözleşmedeki paylaşım oranları dikkate alınarak yükleniciye verilecek bağımsız bölüm sayısının belirlenmesi suretiyle sözleşmenin tasfiyesinin sağlanması gerekirken, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

3.Bozma nedenine göre; davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının 1 ve 2 nolu bentlerde açıklanan nedenlerle BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davalı yararına takdir edilen 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacılardan tahsili ile davalıya ödenmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
18.05.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.