Hak ve Nesafet İlkesine Göre Kira Bedelinin Tespitinde Bilirkişi Raporunun İspat Değeri: İnternet İlanlarının Ortalamasına Dayanan Tespitin Hükme Esas Alınabilirliği

Giriş: Hak ve Nesafet İlkesine Göre Kira Bedelinin Tespitinde Bilirkişi Raporunun İnternet İlanlarına Dayandırılması Sorunu

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin yenilenen dönemlerde ne olacağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde kademeli bir sistemle düzenlenmiştir. Maddenin ilk iki fıkrası, tarafların artış anlaşmasının bulunup bulunmamasına göre tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını üst sınır olarak öngörür. Üçüncü fıkra ise bu endeks sınırını aşan, niteliği itibarıyla farklı bir yetki tanır:

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Öğretide ve yerleşik uygulamada "hak ve nesafet dönemi" olarak adlandırılan bu hâlde hâkim, artık sözleşmedeki artış kaydıyla ya da endeks üst sınırıyla bağlı değildir; kira bedelini üç ölçütü birlikte değerlendirerek yeniden belirler. Ancak kanun, hâkime bu geniş takdir yetkisini tanırken ölçütlerin nasıl saptanacağını göstermemiştir. "Emsal kira bedelleri" ve "kiralananın durumu" teknik bilgiyi gerektiren olgulardır; bu nedenle uygulamada tespit büyük ölçüde bilirkişi raporuna dayanmaktadır.

Bu durum kendiliğinden bir sakınca oluşturmaz. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 266. maddesi, bilirkişiye ancak çözümü özel veya teknik bilgiyi gerektiren konularda başvurulmasını öngörür ve hâkimlik mesleğinin gerektirdiği genel ve hukuki bilgiyle çözümlenebilecek konularda bilirkişiye başvurulmasını yasaklar. Kira tespitinde bu ayrım iki soruya karşılık gelir. Kiralananın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde piyasada ne getireceği teknik bir sorudur ve bilirkişinin alanına girer. Bu bedel karşısında mevcut kira ilişkisi için hakkaniyete uygun bedelin ne olduğu ise TBK m. 344/3'teki ölçütlerin tartılmasını gerektiren normatif bir sorudur ve hâkime aittir. HMK m. 282 uyarınca hâkim, bilirkişinin oy ve görüşünü diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirir; bunun için bilirkişinin yaptığı ölçüm ve karşılaştırmayı yinelemesi gerekmez, raporun yöntemini ve gerekçesini denetlemesi yeterlidir.

Sorun, bu denetimin olanaksız hâle geldiği noktada ortaya çıkar. Uygulamada bilirkişiler emsal araştırmasını — özellikle büyük şehirlerde — taşınmaz ilan sitelerinden derledikleri verilerin ortalamasını alarak metrekare birim fiyatı belirlemek suretiyle yapmaktadır. Bu yöntem hızlı ve kolay görünmekle birlikte, ilanda yazılı bedelin gerçekten kurulmuş bir kira ilişkisinin bedeli olduğunu ve ilan konusu yerin kiralananla gerçekten karşılaştırılabilir nitelikte bulunduğunu hiçbir şekilde göstermez. Karşılaştırma yapılmadığı için hâkimin denetleyebileceği bir yöntem de kalmaz; elinde yalnızca bir sayı bulunur ve bu sayıyı hükme geçirdiğinde, kendisine ait takdir yetkisi fiilen bilirkişiye devredilmiş olur.

İncelenen karar, bu yöntemle hazırlanmış bir raporun hükme esas alınıp alınamayacağı sorusuna cevap vermekte ve şu kuralı ortaya koymaktadır:

Hükme esas alınan bilirkişi raporu; TBK m.344/3'de belirtilen kriterlere göre inceleme ve değerlendirme içermekle birlikte, internet sitelerinden alınan ilanlara göre, bu ilanlardaki taşınmazlar görülüp değerlendirme yapılmadan, ilanların ortalamasının esas alınarak birim değerinin belirlendiği ve buna göre de dava konusu taşınmazın kira bedelinin tespit edildiği, davalının bilirkişi raporuna ve buna bağlı hesaplamalara karşı itirazlarının karşılanmadığı, bu konuda gerekçelendirme de yapılmaksızın eksik inceleme ile hüküm kurulduğu, bu itibarla bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağı anlaşılmıştır.

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/1265 K. 2026/3231)

Olay ve Yargılama Süreci

Davacı kiraya veren, 01.01.2018 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesiyle altı bağımsız bölümü davalıya özel okul olarak işletilmek üzere kiraya vermiş; 01.01.2023-31.12.2023 dönemi için aylık 100.060,42 TL + KDV ödenen bedelin rayiçlerin altında kaldığını ileri sürerek anılan dönem yıllık kira bedelinin brüt 3.894.000,00 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı kiracı, 30.12.2020 tarihli ek protokol uyarınca tespit davası açılamayacağını, kaba inşaat hâlinde teslim alınan taşınmazların kendi yaptığı harcamalarla kullanılabilir hâle geldiğini ve yasal oranın üzerinde artışlar yapıldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesi, talep konusu dönemin hak ve nesafet dönemi olduğunu kabul etmiş; keşif sonrası alınan kök ve ek raporlarda kiralananın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde aylık net 280.000,00 TL + KDV getirebileceğinin belirlendiğini, kiracının beş yıldan uzun süredir kiracı bulunduğunu gözeterek %10 indirim uygulamış ve yıllık brüt 3.568.320,00 TL tespite karar vermiştir. Bölge adliye mahkemesi, 30.12.2020 tarihli protokolde kira bedelinin rayiç ve emsallere göre belirlenmediği, dolayısıyla TBK m. 344/3 bakımından beş yıllık sürenin bu protokol tarihinden başlatılamayacağı gerekçesiyle tarafların istinaf başvurularını esastan reddetmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Gerekçesi

Daire, derece mahkemelerinin kira bedelinin TBK m. 344/3 uyarınca hak ve nesafet ilkelerine göre belirlenmesi gerektiği yönündeki değerlendirmesini isabetli bulmuş; bozmayı yalnızca hükmün dayandığı bilirkişi raporunun yetersizliğine ve rapora yönelik itirazların karşılanmamasına dayandırmıştır. Gerekçede raporun m. 344/3'teki ölçütlere ilişkin biçimsel bir inceleme içerdiği kabul edilmekle birlikte, birim değerin internet ilanlarının ortalamasından elde edildiği, ilanlara konu taşınmazların görülüp değerlendirilmediği saptanmış; buna davalının itirazlarının karşılanmamış ve bu konuda hiçbir gerekçe oluşturulmamış olması eklenerek rapor hükme esas alınamaz görülmüştür. Daire bozmadan sonra yapılacak işi de 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına ve yerleşik uygulamaya atıfla ayrıntılı biçimde göstermiş; nihayet bozma sebebine göre tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına karar vermiştir.

Kanaatimizce gerekçenin yapısı doğru kurulmuştur: Daire, ilk derece mahkemesinin takdirinin miktar olarak yüksek ya da düşük olduğunu tartışmak yoluna gitmemiş, takdirin dayandığı olgusal temelin hiç oluşmadığını tespit etmekle yetinmiştir. Hak ve nesafete göre tespit bir takdir işlemidir; ancak takdir, ispatı tamamlayan değil ispatı izleyen bir aşamadır. Emsal verisi usulünce toplanmamışsa, hâkimin takdir yetkisini kullandığından değil, bu yetkinin maddi dayanağının bulunmadığından söz edilir. Bu yönüyle karar, denetimi miktar tartışmasından usule ilişkin incelemeye yöneltmekle isabetlidir.

Değerlendirme: Beş Yıldan Uzun Süreli Kira İlişkisinde TBK m. 344/3 Uyarınca Hak ve Nesafet Döneminin Başlangıcı ve Ara Protokollerin Etkisi

Davalı kiracı, hem istinaf hem temyiz aşamasında 30.12.2020 tarihli protokolden itibaren beş yıllık sürenin dolmadığını, dolayısıyla hak ve nesafete göre tespit yapılamayacağını savunmuştur. Bu savunma, uygulamada sık karşılaşılan bir soruna dayanmaktadır: Taraflar kira ilişkisi sürerken bedeli yeniden belirleyen bir protokol imzaladıklarında, TBK m. 344/3'teki beş yıllık süre yeniden işlemeye başlar mı?

Bölge adliye mahkemesi, kanaatimizce ayrımı isabetli biçimde yapmıştır. Anılan protokolde salgın nedeniyle 2021 yılında artış yapılmayacağı, 2022 yılında ise sözleşmedeki artış kaydına uygun belirleme yapılacağı kararlaştırılmıştır. Yani protokol, bedeli rayiç ve emsallere göre yeniden tespit eden bir irade değil, mevcut artış kaydının uygulanma biçimine ilişkin bir düzenlemedir. Hâlbuki m. 344/3'teki beş yıllık sürenin işlevi, kira bedelinin uzun süre endeks artışlarıyla belirlenmesi sonucunda piyasa değerinden uzaklaşmasını önlemektir. Süre, bedelin son kez rayiçlere uygun biçimde — ister tarafların emsalleri gözeten anlaşmasıyla, ister mahkeme kararıyla — belirlendiği tarihten başlar. Yalnızca artış oranını değiştiren, erteleyen ya da bir yılı artıştan muaf tutan protokoller bu nitelikte değildir; bunlar endeks esasına dayanan düzenlemelerdir. Kanımızca bu yorum isabetlidir ve Dairenin derece mahkemelerinin m. 344/3 tespitini onaylaması da bu kabulü benimsediğini göstermektedir.

Aksi görüş kabul edilseydi, taraflar arasındaki her ara düzenleme beş yıllık süreyi yeniden başlatacak; kiraya veren uzun süre hak ve nesafet talebinden yoksun kalacaktı. Bu sonuç, hükmün koruma amacıyla bağdaşmaz. Buna karşılık, ara protokolün gerçekten emsal ve rayiç gözetilerek bedeli yeniden belirlediği hâllerde — örneğin tarafların piyasa araştırmasına dayanarak bedeli endeksin çok üzerinde yeni bir düzeye çıkardığı durumlarda — sürenin protokol tarihinden işletilmesi gerektiği kanaatindeyiz. Dolayısıyla belirleyici olan protokolün tarihi veya adı değil, içeriğinin bedeli rayiçlere göre yeniden kurup kurmadığıdır.

Değerlendirme: 18.11.1964 Tarih ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı Çerçevesinde Emsal Kira Sözleşmelerinin Toplanması ve Mahallinde İnceleme Zorunluluğu

Dairenin bozmadan sonra yapılacak işe ilişkin sıraladığı aşamalar, 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanan ve onlarca yıldır sürdürülen bir yöntemi yansıtmaktadır: taraflarca bildirilen emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örneklerinin dosyaya alınması, kiralananın niteliğine göre üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturulması, kiralanan ile taraf emsallerinin tek tek görülüp incelenmesi, ölçüm ve inceleme sonucunda elde edilen verilerin somutlaştırılması, konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süresi gibi bedele etki eden tüm unsurların ayrı ayrı karşılaştırılması, her bir emsalin niçin uygun ya da uygun olmayan emsal sayıldığının somut gerekçelerle açıklanması ve nihayet kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedelin belirlenmesi. Bu yöntem, aynı yönde kurulmuş bir kararda da benimsenmiştir:

Ancak, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tesbite dayanak olarak emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmediği bu yönde re'sen emsal araştırması yapılmadığı da anlaşılmaktadır. (…) Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması ve hükmedilen kira parasının miktarının takdiri hâkime ait olmasına rağmen bu yetkinin bilirkişiye devri usul ve yasaya Y.İ.B.K'ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir.

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2013/1344 K. 2013/3127)

Bu karar, incelenen kararla aynı doğrultudadır ve onu bir noktada tamamlar: emsal araştırmasının eksikliği yalnızca ispat yönünden değil, takdir yetkisinin bilirkişiye devredilmesi yönünden de bozma sebebi sayılmaktadır. İncelenen kararda bu ikinci yön açıkça anılmamıştır; oysa internet ilanlarının ortalamasını alan bir raporda hâkimin yapacağı iş, bilirkişinin belirlediği birim fiyatı kabul etmekten ibaret kalır. Kanımızca Dairenin, yetersiz emsal araştırmasının yanında takdir yetkisinin devri sakıncasına da açıkça değinmesi, bozma gerekçesini güçlendirirdi.

Mahallinde inceleme zorunluluğunun temeli, m. 344/3'teki "kiralananın durumu" ve "emsal kira bedelleri" ölçütlerinin niteliğindedir. Emsal, tanım gereği karşılaştırmalı bir kavramdır; karşılaştırma ise karşılaştırılan iki yerin de bilinmesini gerektirir. Bilirkişinin kiralananı görmesi tek başına yeterli değildir; zira emsal olarak gösterilen yerler görülmediğinde karşılaştırma yapılması mümkün olmaz. İncelenen olayda özel okul olarak işletilen, altı bağımsız bölümden oluşan ve kiracının iddiasına göre kaba inşaat hâlinde teslim alınıp sonradan donatılan bir yapı söz konusudur. Böyle bir taşınmazda eğitim mevzuatından kaynaklanan yapısal zorunluluklar, bağımsız bölümlerin bütünleşik kullanımı ve kiracının yaptığı imalatların bedele etkisi ancak yerinde incelemeyle değerlendirilebilir. Dairenin inşaat-mimar ve mülk bilirkişilerinden oluşan üç kişilik kurul öngörmesi, bu nedenle isabetlidir.

Değerlendirme: İnternet İlanlarının Emsal Değeri ve Ortalama Birim Fiyat Yöntemiyle Hazırlanan Bilirkişi Raporunun Hükme Esas Alınabilirliği

Kanaatimizce kararın asıl önemi bu noktada ortaya çıkmaktadır. Daire, raporun m. 344/3 ölçütlerine biçimsel olarak değindiğini kabul etmiş, fakat birim değerin ilan ortalamasından elde edilmesini ve ilan konusu taşınmazların görülmemesini tek başına yeterli bozma sebebi saymıştır. Aynı yöntem, aynı ifadelerle daha önce de reddedilmiştir:

…sadece internet sitelerinden alınan ilanlara göre, bu ilanlardaki taşınmazlar görülüp değerlendirme yapılmadan, ilanların ortalamasının esas alınarak birim değerinin belirlendiği ve buna göre de dava konusu taşınmazın kira bedelinin tespit edildiği görülmektedir. Bu durumda bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağı açıktır.

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/3809 K. 2018/10734)

İncelenen karar bu içtihadı sürdürmekte; dolayısıyla bir içtihat değişikliği değil, 6100 sayılı Kanun'un istinaf düzeni içinde ve güncel piyasa koşullarında yeniden teyit edilmesi niteliğindedir. Bu teyidin önemi, aradan geçen sürede taşınmaz ilan platformlarının yaygınlaşmasının bu verinin ispat değerini artırdığı yönündeki yaygın kabulü benimsememesinden kaynaklanmaktadır.

Anılan kabulün benimsenmemesi kanaatimizce yerindedir ve dayanağı ilanın hukuki niteliğinde bulunmaktadır. Davalı kiracının temyiz sebeplerinde ilanların icap niteliğinde olduğunu ileri sürmesi, sorunun esasına isabetle işaret etmektedir. İlanda yazılı bedel, kiraya verenin talebini gösteren tek taraflı bir beyandır; karşı tarafça kabul edilip edilmediği, pazarlıkla ne kadar aşağıya çekildiği, hatta taşınmazın hiç kiralanıp kiralanmadığı bilinmemektedir. Emsal kavramı ise fiilen kurulmuş ve bedeli üzerinde iki tarafın uzlaştığı kira ilişkilerini gerektirir. Bu nedenle ilan verisi, emsal kira bedeli değil olsa olsa piyasada istenen bedellere ilişkin bir gösterge sayılabilir; bu gösterge diğer verileri desteklemek için kullanılabilirse de tespitin tek dayanağı yapılamaz. İlan bedellerinin gerçekleşen bedellerin üzerinde seyretmesi genel olarak görülen bir durumdur; ortalama alma yöntemi bu farkı gidermediği gibi, nitelikleri birbirinden tümüyle farklı taşınmazları tek bir sayıya indirgeyerek karşılaştırmayı da ortadan kaldırır.

Davalının "emsal niteliği olmayan yerlerin esas alındığı" ve "tespiti gereken dönemden sonraki yıla ait ilanların kullanıldığı" yönündeki itirazları da bu çerçevede haklıdır. Hak ve nesafete göre tespitte esas alınacak tarih, yeni kira döneminin başladığı tarihtir; somut olayda 01.01.2023. Bu tarihten sonraki ilanların kullanılması, yüksek enflasyon koşullarında tespit edilen bedelin düzenli olarak yükselmesine yol açar. Daire bu itirazı ayrıca tartışmamış, bozma sebebine göre sair itirazların incelenmesine yer olmadığına karar vermiştir. Bozmanın kapsamı bakımından bu yöntem usulen mümkündür; ancak kanımızca bozmadan sonra aynı hatanın yinelenmesini önlemek bakımından değerlendirme tarihinin dönem başlangıcı olduğunun açıkça belirtilmesi daha isabetli olurdu.

Değerlendirme: Bilirkişi Raporuna Karşı İtirazların Karşılanmaması ve Gerekçeli Karar Hakkının İhlali

Daire, bozmayı yalnızca raporun içeriğine değil, davalının rapora ve hesaplamalara yönelik itirazlarının karşılanmamasına ve bu konuda gerekçelendirme yapılmamasına da dayandırmıştır. Bu dayanak, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 281. maddesinde tanınan hakkın yaptırımını göstermesi bakımından önemlidir. Anılan madde taraflara, raporda eksik gördükleri hususların tamamlattırılmasını, belirsiz noktaların açıklığa kavuşturulmasını veya yeni bilirkişi atanmasını isteme yetkisi tanır; ikinci fıkra uyarınca mahkeme ek rapor alabileceği gibi bilirkişiden sözlü açıklama da isteyebilir, üçüncü fıkra uyarınca yeni bilirkişi aracılığıyla tekrar inceleme yaptırabilir. Somut olayda ek rapor alınmış olmasına karşın davalı, itirazlarının ek raporda değerlendirilmediğini ileri sürmüştür. Ek rapor alınması, itirazların gerçekten karşılandığı anlamına gelmez; biçimsel olarak bir ek rapor düzenlenmiş olması, itiraz edilen noktaların tartışılmadığı hâllerde m. 281'in amacını gerçekleştirmez.

İtirazların karşılanmaması aynı zamanda hükmün gerekçesini de sakatlar. Kanun'un 297. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi, hükmün "çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesini" kapsamasını zorunlu kılar. Hükmün tek dayanağı bir bilirkişi raporu ise, o rapora yönelik ciddi itirazların tartışılması gerekçe zorunluluğunun kapsamındadır. Rapora neden itibar edildiği, itirazların neden yerinde görülmediği açıklanmadığında, kararın denetlenmesi de olanaksız hâle gelir. Kanaatimizce Dairenin eksik incelemeyi ve gerekçe eksikliğini birlikte anmış olması isabetlidir; zira bu iki sakatlık birbirini doğurmaktadır: gerekçe yazılmadığı için eksiklik görünmez kalmış, eksiklik denetlenmediği için hüküm dayanaksız kurulmuştur.

Değerlendirme: Boş Olarak Kiraya Verilmesi Hâlindeki Kira Bedelinden Yapılacak Hakkaniyet İndiriminin Ölçütleri

Dairenin gösterdiği yöntemde tespit iki aşamalıdır: bilirkişi kurulu kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedeli belirler; hâkim bu bedeli dikkate alarak hak ve nesafete, özellikle tarafların sözleşmeden bekledikleri amaca uygun makul bir bedele hükmeder. İkinci aşamada uygulanan ve uygulamada "hakkaniyet indirimi" olarak adlandırılan azaltmanın ölçüsü, yerleşik içtihatta belirlenmiştir:

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre anılan bedelden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20' den daha fazla indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru olmadığı…

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7927 K. 2018/4805)

Bu karar, incelenen kararı tamamlayıcı niteliktedir: incelenen kararda indirimin oranı tartışılmamış, bozma sebebine göre bu yöndeki itirazların incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir. İlk derece mahkemesinin uyguladığı %10 oranı, anılan içtihatta çizilen aralığın alt sınırındadır ve her iki taraf da bu oranı temyizinde — biri yüksek, diğeri düşük bularak — tartışma konusu yapmıştır.

İndirimin dayanağı, boş bedel ile mevcut kira ilişkisinin bedeli arasındaki farkın tümüyle kiraya verene yansıtılmasının hakkaniyete aykırı görülmesidir. Kiracının uzun süreli varlığı, kiralananı işletme değeri taşıyan bir birime dönüştürmesi, düzenli ödeme alışkanlığı ve kiraya verenin yeni kiracı arama, boş geçecek dönem ve tahsil güçlüğü gibi risklerden korunması bu farkı açıklayan etkenlerdir. İncelenen olayda kiracının kaba inşaat hâlindeki yerleri kendi harcamalarıyla kullanılabilir hâle getirdiği ve bu imalatların malikte kalacağı yönündeki savunması, indirim oranının belirlenmesinde ayrıca değerlendirilmesi gereken bir olgudur. Kanımızca kiracının kalıcı nitelikteki imalatlarının boş bedeli yükseltici etkisi varsa, bu etkinin kiracıya yüklenmemesi gerekir; aksi hâlde kiracının kendi yatırımının yarattığı değer artışının bedeline kendisinin katlanması sonucu doğar ki bu, hak ve nesafet kavramıyla bağdaşmaz. Buna karşılık bu olgunun indirim oranı içinde mi, yoksa doğrudan boş bedelin belirlenmesi aşamasında kiralananın teslim anındaki durumu esas alınarak mı dikkate alınacağı tartışmaya açıktır. Kanaatimizce ikinci yöntem yöntem bakımından daha tutarlıdır; zira indirim oranı esas itibarıyla kiracılık süresine bağlı bir düzeltme olarak öngörülmüştür. Her hâlde oranın, yalnızca "takdiren" denilmekle yetinilmesi yerine hangi olgulara dayandığı gösterilerek gerekçelendirilmesi, HMK m. 297/1-c bakımından da zorunludur.

Sonuç

İncelenen karar, hak ve nesafet ilkesine göre kira bedelinin tespitinde hâkimin takdir yetkisinin sınırını doğru belirlemektedir: takdir, usulünce toplanmış emsal verisinin değerlendirilmesinden ibarettir; verinin kendisini oluşturmanın ya da yokluğunu örtmenin aracı değildir. İnternet ilanlarının ortalamasından elde edilen birim fiyat, ilan konusu taşınmazlar görülüp kiralananla ayrı ayrı karşılaştırılmadıkça TBK m. 344/3'teki "emsal kira bedelleri" ölçütünü karşılamaz; böyle bir rapora dayanan hüküm eksik incelemeye dayanır. Dairenin bu sonuca, rapora yönelik itirazların karşılanmaması ve gerekçe oluşturulmaması olgusunu da ekleyerek varması isabetlidir; zira bilirkişi raporunun tek dayanak olduğu davalarda m. 281 kapsamındaki itirazların tartışılması, gerekçe zorunluluğunun ayrılmaz parçasıdır.

Kararın ayrıca, bedeli rayiçlere göre yeniden belirlemeyen ara protokollerin TBK m. 344/3'teki beş yıllık süreyi yeniden başlatmadığı yönündeki kabulü benimsemesi de yerindedir; belirleyici olanın protokolün tarihi değil içeriğinin niteliği olduğu anlayışı, hükmün koruma amacına uygundur. Buna karşılık kanaatimizce karar iki noktada daha açık olabilirdi: emsal araştırmasındaki eksikliğe dayanan bir raporun denetlenmeden benimsenmesinin, hâkime ait takdir yetkisinin fiilen bilirkişiye devri anlamına geldiği vurgulanabilir; ayrıca değerlendirmeye esas tarihin yeni kira döneminin başlangıcı olduğu ve bu tarihten sonraki dönemlere ait verilerin ancak bu tarihe göre düzeltilerek dikkate alınabileceği gösterilebilirdi. Hakkaniyet indirimi bakımından ise oranın yerleşik aralık içinde kalması tek başına yeterli değildir; oranın hangi somut olgulara — kiracılık süresi, kiracının kalıcı imalatları, kiraya verenin korunan menfaatleri — dayandığı gösterilmelidir. Bozmadan sonra yapılacak yargılamada bu hususların karşılanması, tespit kararının hem taraflar bakımından öngörülebilir hem de kanun yolu denetimine elverişli olmasını sağlayacaktır.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlığınız için bir avukata danışınız.

İlgili Mevzuat

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 343

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 345

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 266

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 279

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 281

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 371

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 373

Atıf Yapılan Kararlar

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/1265 K. 2026/3231, 20.05.2026

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2013/1344 K. 2013/3127, 27.02.2013

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/3809 K. 2018/10734, 30.10.2018

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7927 K. 2018/4805, 08.05.2018