Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra enflasyon ve döviz kurlarındaki genel ekonomik dalgalanmalar, sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnası olan uyarlama şartlarını kendiliğinden oluşturmaz.

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/875 E., 2025/1203 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kayseri 6. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/238 E., 2023/2120 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; taraflar arasında 15.01.2021 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, kira bedelinin (asgari 17.000,00 TL olmak üzere) cironun %4’ü olarak belirlendiğini, kira bedelinde enflasyon ve ekonomik krize rağmen artış yapılmadığını, taşınmazın aylık kirasının 26.502,70 TL + stopaj tutarında olduğunu, kira bedelinin kiraya verilen yerin konumu, alanı, vasfı, yapısal özellikleri, ekonomik şartlar, kira paralarındaki fevkalade artışlar, para değerinin azalması, dükkanın çevresinde meydana gelen sosyal ve ekonomik değişmeler, kira sözleşmesinin süresi, emsal kira bedelleri, TÜFE oranı, döviz kurumdaki dalgalanmalar, enflasyon oranı, davalının market zincir halkası olması ve market/pazar enflasyonunu doğrudan uygulaması gibi hususlar göz önünde bulundurulduğunda emsallerin çok altında kaldığını, Ülkemizde meydana gelen ekonomik daralma ve kriz, enflasyon oranlarının ve döviz kurunun öngörülemeyecek derecede artması artması, (Covid-19 pandemisinin getirdiği etkilerin (petrol, gıda ve diğer ham maddelerin maliyetinin artması), sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen, öngörülmesi de beklenemeyecek hussuları olduğunu, emsal kira bedeli dikkate alındığında müvekkilden sözleşmeyi ifa etmesinin beklenmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşeceğini ileri sürerek; kira bedelinin dava tarihinden itibaren aylık 45.833,00TL (+stopaj) olarak uyarlanmasına, kira artış oranının devam eden yıllarda yasal artış oranı olan TÜİK'in açıklayacağı tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama olarak belirlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacının basiretli bir iş adamı olup piyasanın değişiklik gösterebileceğini, cirolarda değişiklik olabileceğini bilebilecek durumda olduğunu, uyarlama koşullarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 15.01.2021 tarihli kira sözleşmesinin imzalandığı, paranın alım gücündeki değişiklikler ile taşınır ve taşınmaz değerlerinde oluşan artışlar meydana gelmiş olsa da, bu dalgalanmaların kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra yaşanmaya başlanmadığı, kira bedelinin taraflarca ciro üzerinden belirlenmesi hususunda anlaşma sağlandığı, hatta kira bedelinin asgari miktarının belirlendiği, eş deyişle kira sözleşmesinin imzalanmasının ardından taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmediği, sözleşmeye bağlılık ilkesinin; hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturduğu, uyarlama davası şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; dava tarihi itibariyle aşırı ifa güçlüğü oluşturacak olağanüstü bir durumun, enflasyon seyrinin anormal derecede artışı, taşınmazın etrafında beklenilmedik bir oluşumun ya da ekonomiyi arttırıcı bir yenilik vs. tespit edilemediği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344/3. maddesindeki 5 yıllık süre dolduğunda kiranın hak ve nesafete göre belirlenmesinin talep edebileceği, kural olarak sözleşmeye bağlılık esas olup uyarlamanın ise tali bir çözüm olduğu, dosyada mevcut deliller, rapor ve ek raporlar ile yerleşik Yargıtay uygulamaları birlikte değerlendirildiğinde emsal bedeller dikkate alınıp uyarlama yapılamayacağı, uyarlama için gereken koşulların oluşmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; enflasyonda meydana gelen artış, döviz fiyatlarında yaşanan dalgalanmaların öngörülebilir kabul edilemeyeceğini, sözleşmenin düzenlendiği tarihten sonra ekonomik koşullarda gözle görülür değişiklikler yaşanmış olduğunu, 10 yıl gibi uzun süreli bir kira sözleşmesi olması ve belirlenen kira bedelinin hakkaniyete aykırı bulunması nedeniyle uyarlama koşullarının oluştuğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmadığının anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
07.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.