Kat irtifakı kurulmamış olsa da paydaşlar arasında fiili taksim yapıldığı ve pay devrinin bu fiili taksime göre belirli bir bölüme karşılık geldiği ispatlanmışsa, bu bölüm üzerinde ön alım hakkı kullanılamaz.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/594 E., 2026/409 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Edremit 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/133 E., 2024/24 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı asil tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının 22000/672681 hissedarı olduğu Balıkesir ili, ..... ilçesi, ... Köyü, 1 12... parselin 11000/672681 hissesinin 35.000,00 TL bedelle davacının bilgisi dışında davalıya satıldığını belirterek, ön alım hakkını kullandığını, davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacıya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının dava konusu parselle ilgili Edremit 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/231 Esas sayılı dosyasında açtığı muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında taşınmazdaki hissesini 24.07.2012 yılında ....'den aldığını, taşınmaz hissesinin satın alınmadan önce taşınmaz üzerinde S.S. .... Villaları Konut Yapı Koop. ile arsa sahipleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, ilgili kooperatif tarafından taşınmaz üzerinde binalar inşa edilerek kaba inşaatlarının bitirildiğini, kura çekilmek sureti ile herkesin payına isabet eden binaların belirlendiğini, paydaşların paylarına isabet eden ve kullanılan kısımların belli olduğunu, kendisinin 1 ve 2 No.lu dubleks vasfındaki taşınmazların sahibi olduğunu açıkça kabul ettiğini, davacının kötüniyetli olduğunu, taşınmazda fiili taksim olduğunu, davaya konu parselle ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, inşaat ruhsatı alındığını, inşaatların kabalarının bitiğini, kura çekilerek paydaşların yerleri belirlendiğini, kat irtifaklarının kurulmamış olması sebebi ile bu güne kadarki satışların haliyle hisse satışı olarak gerçekleştirildiğini, kat irtifakları kurulmadığından fiilen taksim yapıldığını ve belli olan (bağımsız bölüm numarası alamadığından) hisse devirleri sebebi ile ön alım hakkının kullanılmasının kabul edilir ve anlaşılır bir tarafı bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu taşınmaz içerisinde S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi adına hazırlanmış (bodrum zemin 1 kat olarak) 30.12.1998 tarihli ruhsata istinaden inşasına başlanılmış ancak tamamlanamamış 18 adet yapı bulunduğu, parsel içerisindeki yapılar için kat irtifakı kurulmadığı yönünde rapor mütala ediliği, kat irtifakı kurulmamış olsa dâhi davalının binanın tamamlanacağı inancı ile ... payına düşen taşınmazı alma düşüncesi ile dava konusu payı satın aldığı, fiili taksimin varlığının açık ve sabit olduğu, bu halde ön alım hakkının kullanılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı temyiz dilekçesinde; muhdesatın tespiti davasında alınan raporlarda fiili ve rızai taksim bulunmadığının açıkça belirtildiğini, nitekim ortaklığın giderilmesi davasında da aynı gerekçe ile taşınmazın satışına karar verildiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,
Onama harcı peşin alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
22.06.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.