Yasal Önalımda Rayiç Bedelin Hangi Tarihe Göre Belirleneceği: 7571 Sayılı Kanunla Değişik TMK m. 734/2'nin Derdest Davalara Uygulanması Üzerine Bir Karar İncelemesi

Giriş: Yasal Önalımda 7571 Sayılı Kanunla Getirilen Rayiç Bedel Ölçütünün Hangi Tarih İtibarıyla Uygulanacağı Sorunu

Yasal önalım hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde, "paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler" biçiminde düzenlenmiştir. Hükmün amacı, paydaşlar arasına istenmeyen üçüncü kişilerin girmesini önlemek ve paylı mülkiyet ilişkisinin tasfiyesini kolaylaştırmaktır. Hak, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla doğar, payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hâle gelir ve TMK m. 734/1 uyarınca alıcıya karşı tapu iptali ve tescil davası açılarak, yani yenilik doğuran bir dava yoluyla kullanılır.

Önalım bedelinin nasıl belirleneceği, bu kurumun uygulamada en çok tartışma doğuran yönü olmuştur. 20.06.1951 tarih ve 1949/13 E., 1951/5 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararından bu yana yerleşik kabul, önalım hakkının kullanılmasıyla hak sahibi paydaş ile alıcı arasında, kapsam ve şartları satıcı ile alıcı arasındaki sözleşmeyle aynı olan bir satım ilişkisinin kurulduğu; dolayısıyla payın "alıcıya neye mal olmuşsa o miktarla" devralınacağı yönündeydi. Buna bağlı olarak önalım bedeli, resmî satış senedinde gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin toplamından ibaretti. Tapuda harç matrahını düşürmek amacıyla gerçek bedelin altında bir bedel gösterilmesi yaygın bir uygulama olduğundan, bu kural alıcıyı payı gerçek değerinin çok altında bir karşılıkla kaybetme riskiyle karşı karşıya bırakıyor, enflasyonist ortamda dava süresinin uzaması ise bu sonucu daha da ağırlaştırıyordu.

25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanunun 36. maddesiyle TMK m. 734/2 değiştirilerek önalım bedeli "satış bedeli" ölçütünden "rayiç bedel" ölçütüne geçirilmiştir. Yeni hükme göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür; bu yükümlülük yerine getirilmezse hak sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Aynı Kanunun 35. maddesiyle m. 733/4'teki iki yıllık hak düşürücü süre bir yıla indirilmiş, 37. maddesiyle eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasıyla da m. 734'teki değişikliklerin "yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da" uygulanacağı öngörülmüştür.

Kanun koyucu burada belirleyici bir soruyu cevapsız bırakmıştır: rayiç bedel hangi tarih itibarıyla belirlenecektir? Satış tarihi, dava tarihi, değişikliğin yürürlük tarihi ve karar (ya da bilirkişi incelemesi) tarihi seçeneklerinin her biri, enflasyon ve arsa değerlerindeki artış dikkate alındığında taraflar arasında çok farklı mali sonuçlar doğurur. İncelenen karar bu soruyu şu kuralla cevaplamıştır:

7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, önalım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır.

(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/4687 K. 2026/2873)

Olay ve Yargılama Süreci

Davacı, Ankara'da bulunan paylı mülkiyete tabi bir parselde paydaş olup, dava dışı paydaşların paylarını davalılara satmaları üzerine, hak düşürücü süre içinde davalılar adına kayıtlı payların iptali ile kendi adına tescilini istemiştir. Davalılar, davanın hak düşürücü süre içinde açılmadığını; ayrıca tapuda gösterilen bedelin taşınmazın gerçek değerinin çok altında olduğunu, davacının bu yolla sebepsiz zenginleşmeyi amaçladığını savunarak değerleme yapılmasını ve payın güncel değeri üzerinden hüküm kurulmasını talep etmişlerdir.

Ankara Batı 5. Asliye Hukuk Mahkemesi 2022 yılında açılan davayı, değişiklikten önceki hukuki duruma göre, tapuda gösterilen satış bedeli ve tapu giderleri esas alınmak suretiyle sonuçlandırmış; Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi de bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Davalılar vekillerinin temyizi üzerine Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 02.06.2026 tarihli duruşmalı inceleme sonunda hükmü bozmuştur.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin Çoğunluk Gerekçesi: Yeni Davalarda Dava Tarihinin, Derdest Davalarda 25.12.2025 Tarihinin Esas Alınması

Dairenin çoğunluk gerekçesi iki aşamalı bir akıl yürütmeye dayanmaktadır. Birinci aşamada, TMK geçici 1. maddenin ikinci fıkrası gereği rayiç bedel esasının derdest davalara da uygulanacağı, dolayısıyla ilk derece mahkemesinin satış bedelini esas alan hükmünün artık yürürlükteki hukuka uygun olmadığı tespit edilmiştir. İkinci aşamada, kanun koyucunun değerlendirme tarihi konusunda bir düzenleme yapmadığı, bu hususun uygulamaya bırakıldığı kabul edilerek, kanun boşluğu TMK m. 1 ve m. 4 ile Anayasa m. 35'ten çıkarılan ölçütlerle doldurulmuştur: mülkiyet hakkı devlete, özel kişiler arasındaki mülkiyet uyuşmazlıklarında menfaatleri adil biçimde dengeleme yönünde pozitif yükümlülük yükler; önalım bedeli belirlenirken davacıyı amaç dışında zenginleştiren, davalıyı ise yoksullaştıran yorumlardan kaçınılmalıdır. Bu ölçütlerden hareketle, yürürlükten sonra açılacak davalarda dava tarihinin, yürürlük tarihinde derdest olan davalarda ise 25.12.2025 tarihinin esas alınacağı sonucuna varılmıştır.

Dairenin bu kuralı tek bir karara özgü değildir; aynı gerekçe ve aynı sözcüklerle verilmiş başka kararlar da bulunmaktadır:

Ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin, daha önce depo edilen bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere vadeli bir hesaba depo ettirilmesi ... gerekmiştir.

(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/5955 K. 2026/1328)

Aynı yöndeki bir başka karar, çözümün Dairede yerleştiğini, ancak gerekçe bakımından sürekli bir görüş ayrılığı bulunduğunu göstermektedir; o kararda hükmün "gerekçede oy çokluğuyla, sonuçta oy birliğiyle" verildiği belirtilmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/2386 K. 2026/575). Kanaatimizce bu durum, çoğunluk çözümünün sonucu itibarıyla benimsendiğini, tartışmanın ise değerlendirme tarihinin dogmatik temeline ilişkin olduğunu ortaya koymaktadır.

Karşı Oy: Rayiç Bedelin Payın Satış Tarihi İtibarıyla Belirlenmesi Gerektiği Görüşü

Karara eklenen karşı oy, bozma sonucuna katılmakla birlikte gerekçeye katılmamaktadır. Karşı oy yazarına göre 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklik yalnızca bedelin hesabına ilişkindir; önalım hakkının hukuki niteliğinde ve kullanılmasına ilişkin unsurlarında hiçbir değişiklik yapılmamıştır. Değişiklik, resmî senette gösterilen "satış bedeli" yerine "satış tarihindeki rayiç bedeli" koymaktan ibarettir. Kanun koyucu bedelin satış tarihinden başka bir tarihe göre belirlenmesini isteseydi, bu asli unsuru ayrıca ve açıkça düzenlemesi gerekirdi.

Karşı oy ayrıca iki pratik sakıncaya işaret etmektedir: alıcı, pay satın alırken diğer paydaşların yasal önalım hakkını bilmek zorundadır ve satışı noter aracılığıyla bildirerek üç aylık süreden yararlanabilir; bildirim yapılmasa dahi dava artık en çok bir yıl içinde açılabilecektir. Öte yandan aynı pay hakkında birden çok paydaşın ayrı davalarla önalım hakkını kullanması hâlinde, dava tarihinin esas alınması aynı pay için birbirinden farklı önalım bedellerinin doğmasına yol açacaktır. Derdest davalar bakımından ise karşı oy, bedelin satış tarihi itibarıyla belirlenip tahkikatın başından itibaren nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değerin bilirkişi aracılığıyla saptanmasını, böylece davacının depo ettiği parayı ve payı uzun süre kullanamamış olmasının gözetilmesini önermektedir.

Değerlendirme I: Önalım Hakkının Hukuki Niteliği ve Önalım Bedelinin Satış Bedeli Ölçütünden Rayiç Bedel Ölçütüne Geçirilmesinin Sonuçları

Önalım hakkı, yenilik doğuran bir haktır ve dava yoluyla kullanılır. Hakkın kullanılmasıyla kurulan ilişkinin "satıcı ile alıcı arasındaki sözleşmenin aynısı" olduğu yönündeki 1951 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı kabulü, önalım bedelinin satış bedeline bağlanmasının dogmatik temelini oluşturuyordu: hak sahibi, alıcının yerine, onun sözleşmesindeki koşullarla geçmekteydi.

Kanaatimizce 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklik, karşı oyun ileri sürdüğünün aksine, "yalnızca bedelin hesabına" ilişkin teknik bir düzeltme değildir; hakkın yapısını da etkileyen bir değişikliktir. Zira bedel artık alıcının sözleşmesinden değil, objektif bir değerleme işleminden doğmaktadır. Hak sahibi, alıcının sözleşmesel durumuna girmek yerine, kanundan doğan ve içeriği hâkim tarafından belirlenen bir satım ilişkisine girmektedir. Bu kabul edildiğinde, bedelin satış tarihindeki rayiç değere bağlanmasının "hakkın niteliğinden" zorunlu olarak çıktığını söylemek güçleşir. Başka deyişle, değerlendirme tarihinin satış tarihi olması gerektiği yönündeki görüş, dayanağını terk edilmiş olan sözleşmesel özdeşlik kabulünden almaktadır. Bu bakımdan Dairenin, sorunu hakkın niteliğinden çıkarılacak bir zorunluluk olarak değil, kanun boşluğunun doldurulması olarak kurması kanımızca isabetlidir.

Değişikliğin bedel dışındaki unsurlara dokunmadığı yönündeki tespit ise yerindedir ve uygulamada önemlidir: fiili taksim savunmasının önalım hakkının kullanılmasını dürüstlük kuralı gereği engellemesine ilişkin yerleşik içtihat, değişiklikten sonra da aynen geçerlidir. Daire, değişiklikten sonraki dönemde verdiği bir kararda fiili taksim gerekçesiyle davanın reddine ilişkin hükmü onamıştır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2026/2197 K. 2026/3335). Bu karar incelenen kararı tamamlayıcı niteliktedir: rayiç bedel esası, davanın esasına ilişkin savunmaların kapsamını daraltmamıştır.

Değerlendirme II: 4721 Sayılı Türk Medeni Kanuna Eklenen Geçici 1. Madde Uyarınca Değişikliğin Derdest Önalım Davalarına Uygulanması ve Değerlendirme Tarihinin Belirlenmesi

Geçici 1. maddenin iki fıkrası arasındaki yapı dikkat çekicidir. Birinci fıkra, m. 733'teki değişikliklerin (özellikle hak düşürücü sürenin bir yıla indirilmesinin) yürürlükten önceki satışlara uygulanmayacağını söyleyerek kazanılmış hakkı korumaktadır. İkinci fıkra ise m. 734'teki değişikliğin derdest davalara da uygulanacağını öngörerek açık bir geçmişe etki kuralı getirmektedir. Kanun koyucunun tercihi açıktır: hakkın varlığı eski hükümlere, bedeli ise yeni hükme tabidir.

Buradan çıkarılması gereken yorum sonucu şudur: ikinci fıkra, yürürlük tarihinden sonraki yargılama işlemlerine yeni hükmün uygulanmasını emreder. Yeni hükmün uygulanması ise "rayiç bedelin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesi" ödevini doğurur. Derdest bir davada bu ödev, ancak yürürlük tarihinden itibaren doğabilir; çünkü 25.12.2025 tarihinden önce hâkimin böyle bir yükümlülüğü yoktu. Kanaatimizce Dairenin derdest davalar için 25.12.2025 tarihini esas alması, geçici hükmün bu yapısıyla tutarlıdır: yeni hükmün uygulanacağı en erken an, aynı zamanda hâkimin gecikmeksizin belirleme ödevinin doğduğu andır.

Karşı oyun, satış tarihindeki rayiç bedelin tahkikatın başından itibaren nemalandırılmış değerinin esas alınması yönündeki önerisi ise, kanunda bulunmayan bir hesap yöntemini hükme eklemektedir. Bu yöntem, geçmiş bir tarih için rayiç değer tespiti ile varsayımsal bir nema hesabını birleştirmekte olup, kanaatimizce hem kanun metninden daha uzak hem de uygulanması daha güç bir çözümdür.

Değerlendirme III: Rayiç Bedelin Tespitinde Satış Tarihi, Yürürlük Tarihi ve Dava Tarihi Seçeneklerinin Mülkiyet Hakkı ile Hukuki Güvenlik İlkesi Bakımından Karşılaştırılması

Satış tarihinin esas alınması, alıcının ödediği gerçek karşılığı korur ve muvazaalı bedel gösterilmesinin yarattığı haksızlığı giderir. Ancak bu çözüm, satıştan sonraki değer artışını ve para değerindeki aşınmayı bütünüyle alıcıya yükler. Dava süresinin yıllara yayıldığı davalarda, satış tarihindeki rayiç bedel, karar tarihinde payın değerinin çok küçük bir bölümünü karşılayabilir. Değişikliğin asıl gerekçesinin alıcının mülkiyet hakkını korumak olduğu düşünüldüğünde, kanaatimizce satış tarihi ölçütü kanunun amacını ancak kısmen gerçekleştirir.

Yürürlük tarihinin derdest davalarda esas alınması, kanaatimizce isabetlidir. Bu çözüm, derdest tüm davalar bakımından tek ve objektif bir tarih sağlayarak eşit uygulamayı güvence altına alır; davacının dava tarihindeki hukuki duruma güvenerek davayı açmış olmasını, yeni kuralın yürürlüğünden önceki döneme etki ettirilmemesi suretiyle kısmen korur; alıcıyı da yargılamanın geçmişte geçen uzun süresinin yükünden kurtarır. Burada hukuki güvenlik ilkesi bakımından bir sakınca da yoktur; zira geçmişe etki, geçici 1. maddenin ikinci fıkrasıyla kanun koyucu tarafından açıkça öngörülmüştür ve Daire bu etkiyi kanunun izin verdiği asgari ölçüde, yürürlük tarihinden ileriye doğru uygulamaktadır.

Yürürlükten sonra açılacak davalarda dava tarihinin esas alınması da kanaatimizce doğrudur. Önalım hakkı dava açılarak kullanıldığından, hakkın kullanıldığı an ile bedelin belirlendiği an arasında uyum sağlanmış olur. Hak düşürücü sürenin bir yıla indirilmesi, satış ile dava arasındaki süreyi ve dolayısıyla değer farkını da sınırlamıştır; bu bakımdan dava tarihi ölçütünün alıcı aleyhine doğurabileceği sakınca, m. 733'teki değişiklikle büyük ölçüde giderilmiştir. Karşı oyun, aynı pay için birden çok davada farklı bedeller doğacağı yönündeki uyarısının haklı yanı vardır; ancak bu sorun davaların birleştirilmesi ve payın paydaşlar arasında paylaştırılmasına ilişkin usuli araçlarla aşılabilecek nitelikte olup, ölçütün kendisini sakatlamaz.

Değerlendirme IV: Hâkimin Rayiç Bedeli Gecikmeksizin Belirleme Yükümlülüğü ile Kesin Süre İçinde Nakden Depo ve Nemalandırma Rejiminin Usul Hukuku Bakımından Uygulanması

Yeni hüküm, hâkime üç ayrı ödev yüklemektedir: rayiç bedeli gecikmeksizin belirlemek, bu bedel ile tapu giderlerinin yatırılması için kesin süre vermek ve bedelin nemalandırılacağı yeri göstermek. Kanaatimizce "gecikmeksizin" ibaresi, bedelin tahkikatın sonuna, hüküm aşamasına bırakılmasını engelleyen bir usul emridir; keşif ve bilirkişi incelemesinin tahkikatın başında yapılması gerekir. Aksi hâlde hükmün amacı, yani payın uzun süre belirsizlik altında kalmasının önlenmesi gerçekleşmez.

Depo yükümlülüğünün yerine getirilmemesinin sonucu da açıkça düzenlenmiştir: hak sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Bu, davanın reddi sonucunu doğuran bir maddi hukuk engelidir. Verilecek sürenin HMK m. 94 anlamında kesin süre olarak, sonuçları açıkça bildirilmek suretiyle usulüne uygun biçimde verilmesi zorunludur; aksi hâlde sonuca bağlanan hukuki yaptırım uygulanamaz. Derdest davalarda daha önce depo edilmiş bedel ile bunun nemalarının yeni belirlenen bedelden mahsubu ve bakiyenin aynı hesaba yatırılması gerektiği yönündeki uygulama, Dairenin anılan E. 2025/5955 K. 2026/1328 sayılı kararında açıkça gösterilmiştir ve kanaatimizce yerindedir; aksi hâlde davacı aynı edimi iki kez yerine getirmiş olurdu.

Nemalandırma rejimi bakımından belirtmek gerekir ki, nemanın hükmün kesinleşmesi üzerine "ilgilisine" ödenecek olması, davanın sonucuna göre nemanın kime ait olacağını belirler: dava kabul edilirse bedel ve nema alıcıya, reddedilirse davacıya döner. Bu düzenleme, yargılamanın uzamasından doğan para değeri kaybını büyük ölçüde gidermekte olup, karşı oyun davacının parasından uzun süre yararlanamadığı yönündeki kaygısına kanun içinde verilmiş bir cevap niteliğindedir.

Sonuç

Kanaatimizce incelenen karar, hem varmış olduğu sonuç hem de izlediği yöntem bakımından isabetlidir. 7571 sayılı Kanunla TMK m. 734/2'de yapılan değişiklik, önalım bedelini alıcının sözleşmesine bağlı olmaktan çıkarıp objektif bir değerleme işlemine bağlamıştır; bu nedenle değerlendirme tarihi, hakkın niteliğinden çıkarılacak bir zorunluluk olarak değil, kanun boşluğunun TMK m. 1 ve m. 4 ile Anayasa m. 35 ölçütleri uyarınca doldurulması olarak ele alınmalıdır. Derdest davalarda yürürlük tarihinin, yeni davalarda dava tarihinin esas alınması; eşit uygulamayı, kanunun geçmişe etkisinin asgari ölçüde tutulmasını ve tarafların mülkiyet hakları arasındaki dengeyi birlikte sağlayan çözümdür.

Satış tarihinin esas alınmasını savunan karşı oyun, aynı pay hakkında açılan birden çok davada farklı bedeller doğacağı yönündeki uyarısı dikkate alınmaya değerdir; ancak bu sakınca, usuli araçlarla giderilebilecek nitelikte olup ölçütün terk edilmesini gerektirmez. Karşı oyun satış tarihindeki rayiç bedelin tahkikatın başından itibaren nemalandırılmış değerini esas alma önerisi ise, kanunda dayanağı bulunmayan bir hesap yöntemidir ve kanaatimizce kabul edilmemelidir.

Uygulama bakımından, derdest önalım davalarında bedelin artık 25.12.2025 tarihi itibarıyla, mahallinde keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi incelemesiyle tespit edilmesi, daha önce depo edilen bedel ve nemasının mahsubundan sonra bakiyenin nemalandırılmak üzere usulüne uygun kesin süre içinde yatırılması gerekmektedir. Değişiklikten sonra açılan davalarda ise bedelin dava tarihi itibarıyla ve tahkikatın başında belirlenmesi, hükümde yer alan "gecikmeksizin" emrinin karşılığıdır. Nihayet, değişikliğin bedel dışındaki unsurlara dokunmadığı; fiili taksim, hak düşürücü süre ve diğer savunmalara ilişkin yerleşik içtihadın geçerliliğini sürdürdüğü gözden kaçırılmamalıdır.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlığınız için bir avukata danışınız.

İlgili Mevzuat

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 732

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 733

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 734

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 4

Atıf Yapılan Kararlar

• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/4687 K. 2026/2873, 02.06.2026

• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/5955 K. 2026/1328, 09.03.2026

• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/2386 K. 2026/575, 04.02.2026

• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2026/2197 K. 2026/3335, 17.06.2026