Adres
Kemeraltı Mh, Mustafa Muğlalı Cd. No:12 D:5 Marmaris MUĞLA
Telefon
0 532 360 93 24
Çalışma Saatleri
Haftaiçi : 9:00 - 18:00
Özet:
Kira Hukukunda, konut ve çatılı işyerlerinin kira bedelinin belirlenmesi geniş kapsamıyla yer bulan bir konudur. Uygulamada, yenilenen kira dönemleri için kira bedeli artışının doğru hesaplanamaması nedeniyle birçok uyuşmazlık doğmaktadır. Ayrıca günümüzün dinamik ekonomik koşullarında, konut ve işyeri kira bedellerinin çok hızlı bir şekilde emsal kira bedellerinin altında kaldığı görülmektedir. Kira bedeli artışının doğru yapılmaması, taraflarca artışa karar verilmemesi nedeniyle hiç artış yapılmaması ve kira bedellerinin emsallerinin altında kaldığı durumlarda açılan dava kira bedelinin tespiti davasıdır. Uygulamada kira tespit davası olarak da adlandırılamaktadır. Bu çalışmamızda Türk Borçlar Kanunu kapsamında konut ve işyerleri için kira bedellerinin nasıl arttırılması gerektiği ve yıllar içinde emsallerine göre düşük duruma gelen kira bedellerinin nasıl emsalleri ile uygun duruma getirilebileceği açıklanacaktır.
A. Yenilenen Kira Dönemlerinde Kira Bedeli Artışı Nasıl Yapılır?
Uygulamada taşınmaz kirasına ilişkin sözleşmeler düzenlenirken büyük çoğunlukla tarafların kira süresini 1 yıl olarak belirledikleri görülmektedir. Taraflar kira sözleşmelerinde kira süresini diledikleri gibi belirleyebildikleri gibi kira süresini belirsiz süreli olarak da kararlaştırabilirler. İster 1 yıllık olsun, ister 1 yıldan uzun süreli olsun, isterse belirsiz süreli olsun bütün konut ve çatılı işyerleri sözleşmelerinde yenilenen kira dönemlerine ilişkin aynı hükümler uygulanmaktadır. Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli artışına ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun madde 344 ve devamı hükümlerinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344/1 maddesinin son cümlesinde geçen “Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmünden 1 yıllık süre sonunda uzayan tüm kira sözleşmelerinde kira bedeli artışının Türk Borçlar Kanunu’nun madde 344 hükümlerine göre tespit edileceği hüküm altına alınmıştır.
1. Taraflar arasında artışa ilişkin anlaşma bulunması
Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli artışı için öncelikle kira sözleşmesindeki artış hükümlerine bakılmalıdır. Borçlar Hukukumuzda “sözleşme serbestisi ilkesi” hakimdir. Bu ilke gereğince; kanuna ve ahlaka aykırı olmadığı sürece taraflar diledikleri şekilde sözleşme yapabilmektedirler. Kira sözleşmelerindeki yeni döneme ilişkin kira bedelinin arttırılması da sözleşme serbestisinin içerisindedir. Taraflar kira artışına ilişkin hükümleri kira kontratına yazabilecekleri gibi, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra da ayrıca kararlaştırabilirler. İşte bu durumlarda, yani taraflar arasında artışa ilişkin bir anlaşmanın bulunması halinde yeni kira dönemi için kira bedeli bu anlaşmaya uygun olarak düzenlenmelidir. Ancak yasal istisnalar da artış anında gözetilmelidir.
Konut ve İşyeri kiraları konusu yasa koyucu tarafından düzenli olarak takip edilmekte, günün ekonomik şartlarına göre mevzuat hükümlerinde çeşitli değişiklikler yapılmaktadır. Bu bağlamda; yasa koyucunun kira sözleşmelerinde kiracı tarafında lehe düzenlemeler yaptığı, genel anlamda kiracıyı enflasyonist etkiler karşısında korumak istediği anlaşılmaktadır. Bu yöndeki düzenlemelerden biri de 2019 yılında “kira bedellerinin artışına” ilişkin yapılmıştır. İşte 2019 yılındaki düzenleme ile yasa koyucu, yenilenen kira döneminde kira artışı için bir üst limit getirmiştir. Buna göre yapılan düzenleme ile Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi 1. fıkrası düzenlenmiş ve “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir” hükmü getirilmiştir. Yani bir başka anlatımla, konutlar için 17.01.2019 tarihinden itibaren kira bedellerindeki yasal artış oranı hesaplanırken sözleşmesel artış oranının geride kalan kira yılındaki 12 aylık TÜFE ortalamasını geçip geçmediğine bakılacaktır.
Tacirlerin İşyeri kiraları için ise bir istisna bulunmaktadır. 04.07.2012 tarihli 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun değişikliği madde 53 ile “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” hükmü ile tacirlerin işyeri kiraları için bu kural 01.07.2020 tarihinden itibaren geçerlilik kazanmıştır.
Yasa hükmünden anlaşılacağı üzere; tarafların kira artış oranına ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oranın üzerinde kalan artışa ilişkin hükümler geçersiz olmakla birlikte, böyle bir durumda kira artışının yasal oranla yani bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla yapılması gerektiği açıktır. Bunun yanında taraflar arasında yasal oranın altında kalan artış hükümleri ise bağlayıcıdır.
Bir örnekle açıklamak gerekirse;
2019 Yılı Ekim ayında 1.000- TL ile kiralananın bir konutun kira bedeline ilişkin tarafların sözleşme ile yıllık %25 oranda artış oranı koyduklarını varsayalım. Sözleşmesel artış oranı ve yasal artış oranına ilişkin hesaplama tablosunu inceleyelim.
Tablodan anlaşılacağı üzere; 2019 yılında 1.000 TL kira bedeli ile kiralanan konutun 2021-2022 kira yılı için yasal kira artışı 1.318,36 TL olmaktadır. Sözleşmede belirlenen %25 artış oranı, hem 2020 hem de 2021 senesinde, yasal oranın (12 aylık TÜFE ortalaması) üstünde olduğu için geçersiz olmuştur. Bu nedenle kira bedeli en yüksek yasal oran kadar arttırılabilecektir.
Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer konu şudur. Eğer ki taraflar sözleşmede yasal oranın altında kalan bir tutarla artışa karar vermişlerse, bu durumda bu artış oranı tarafları bağlar. Bu örneğimizden devam edecek olursak; taraflar sözleşmedeki artış oranını %10 olarak belirlemiş olsalardı bu durumda kira bedeli 2020-2021 kira dönemi için 1.100-TL olacak, 2021-2022 kira dönemi içinse 1.210 TL olacaktı. Görüleceği üzere; yasa koyucu yasal oranı bir üst limit olarak belirtmiş; sözleşme serbestisi ilkesi gereği yasal oranın altında kalan artış oranlarını geçerli kabul etmiştir.
Tacir işyeri kiracılarına ilişkin yukarıda belirtilen istisna kapsamında 01.07.2020 tarihli uzama dönemine ilişkin istisnanın içerisine bulunduğu bir örnek vermek gerekirse;
Ticari olarak işletilmek üzere üzere; 2017 yılı Şubat ayında 1.000-TL bedelle bir işyeri kiralandığını ve tarafların yıllık %30 oranda artışta anlaştıklarını varsayalım. Sözleşmesel artış ile yasal artışa ilişkin hesaplama tablosunu inceleyelim.
Tablodan anlaşılacağı üzere; 2017 yılı Şubat ayında 1.000 TL bedelle kiralanan bir işyerinin yıllara sair kira bedeli artışında mevzuat hükümlerinin uygulanması önem taşımaktadır. Sözleşmesel artış ile kira bedeli arttırıldığında 2022 yılı için kira bedelinin 3.712 TL olduğu görülmektedir. Ancak yukarıda da belirtilen istisna hükmü de gözetildiğinde tacirlerin işlettiği işyeri ile kira bedelleri 1 Temmuz 2020 tarihine kadar sözleşmesel artış oranına göre arttırılacak, daha sonrasındaki kira dönemlerinde ise artışlar 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapılacaktır. Bu durumda yasal düzenlemelere uygun olarak, tabloda hesaplaması yapılan işyerinin kira bedeli artışı 2020 Şubat dönemine kadar %30 oranda yapılmalı, 2021-2022 yıllarına ilişkin kira bedeli artışı ise TÜFE ortalamasına göre yapılmalıdır. Sonuç olarak, yasal orana göre yıllara sair hesaplama yapıldığında bu işyerinin 2022 yılı için kira bedelinin 3.030 TL olduğu görülmektedir. Görüleceği üzere, sözleşmesel oran ile yasal oran arasında kira bedeli artışı bakımından yaklaşık 700 TL bir fark çıkmaktadır. Dolayısıyla bu durum kira artışlarında mevzuat hükümlerinin uygulanmasının ne kadar önemli olduğunu göstermektedir.
Örnek üzerinden devam ederek birkaç noktaya daha değinmek isteriz. Eğer ki örnek verilen işyeri Şubat 2017 tarihinde değil de Ağustos 2017 tarihinde kiralanmış olsaydı 2020 yılı kira artış oranı %30 oranda değil 2020 yılı Ağustos ayındaki TÜFE ortalamasına göre yapılacaktı. Bunun sebebi, bahsedilen istisna hükmü gereği 1 Temmuz 2020 tarihine kadar tacirlerin işyerleri ile ilgili kira artışlarının sözleşmedeki oranla bağlı olduğu hususudur. Nitekim 2020 Temmuz ayından sonra bu istisna hükmü son bulacak ve 2020 Ağustos ayında artık yasal oranla kira artışı yapılması gerekecekti. Bunun yanında Yargıtay’ın 1 Temmuz 2020 tarihinden öncesinde de sözleşmesel kira artışının 12 aylık TÜFE artış oranını geçemeyeceği yönünde içtihatları bulunmakla birlikte, bu içtihatları yerleşik uygulama bulduğunu söylemek zordur.
2. Taraflar arasında anlaşma olmaması halinde.
Uygulamada kira sözleşmelerinin büyük bir çoğunluğunun 1 yıl süreli yapıldığı, kira sözleşmesinin kendiliğinden uzayacağına dair hüküm bulunduğu, uzama halinde ise artış oranının taraflarca belirlendiği görülmektedir. Ancak bazı durumlarda tarafların uzayan kira dönemleri için artış oranı belirlemedikleri sözleşmeler ile de karşılaşılmaktadır. Eğer ki taraflar, uzayan kira dönemleri için bir artış oranı belirlememişlerse; bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 344/2 fıkrası kapsamında değerlendirilme yapılması gereklidir. Türk Borçlar Kanunu’nun madde 344/2 fıkrasına göre ” Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Bu madde hükmünden anlaşılacağı üzere yasa koyucu, taraflar arasında artışa ilişkin anlaşma olmadığı takdirde 12 aylık TÜFE ortalamasını yine bir üst limit olarak kabul etmiştir. Taraflar sözleşmede artışa ilişkin hüküm bulunmadığı hallerde kira bedelini en fazla bir önceki kira yılındaki 12 aylık TÜFE ortalamasına göre belirleyebilmektedir. Eğer ki taraflar bu konuda anlaşamazlarsa ise; açılan tespit davasında hakim kira bedelini belirlerken 12 aylık ortalama TÜFE oranını ve kiracının eski kiracı olmasını da gözeterek hakkaniyet kapsamında kira bedelini belirleyecektir. Kira süresinin beş yıldan uzun olduğu durumlarda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ayrıca hükümler mevcut olup, bu hükümler aşağıda açıklanacaktır.
B. Kira Bedelinin Emsal Kira Bedellerinin Altında Kalması
Yukarıda anlatıldığı üzere, kira bedelinin artışı Türk Borçlar Kanunu’nda sistematik bir yapıya bağlanmış ve yasa koyucu sözleşme serbestisi ilkesine istisna getirerek kira bedeli artışında bir üst limit belirlemiştir. Nitekim günümüzün dinamik ekonomik şartlarında, kira bedelleri yasaya uygun arttırılsa dahi emsal kira bedellerinin altında kalabilmektedir. Özellikle konut ihtiyacının çok olduğu; ancak arzın arz olduğu bölgelerde kira bedelleri çok hızlı şekilde artabilmektedir. Bunun yanında kira artışlarının uygun olarak yapılmaması veyahut sözleşmede kararlaştırılmadığı için hiç yapılamaması gibi durumlarda da kira bedellerinin mahkemece tespiti gerekli hale gelmektedir. Kira bedellerinin hakimce tespit edilmesine yönelik dava, kira bedelinin tespiti davasıdır. Uygulamada kira tespit davası olarak da bilinmektedir. Ancak kira bedelinin tespiti ile kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davalar birbirleri ile karıştırılmamalıdır. Kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davalar özetle; kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralananın niteliklerindeki taraflarca öngörülemeyecek olağanüstü değişiklikler nedeniyle açılan davalardır. Örneğin, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralananın yakınlarından metro hattı geçmesi yeni bir havalimanı yapılması nedeniyle taşınmazın değerinde önemli artışın ortaya çıkması gibi durumlarda kira bedelinin uyarlanması istenebilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kira bedelinin hakim tarafından tespitinde uygulanacak hükümlerinin düzenlemektedir. Buna göre yasaya uygun olarak artışı yapıldığı halde taşınmazın kira bedelinin emsallerine göre düşük kalması durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 fıkrası uygulama alanı bulmaktadır. Madde hükmüne göre “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Bu madde hükmü kapsamında kira bedelinin tespitinde uygulanacak usul ve esaslar aşağıda açıklanmıştır.
1. Kira Bedelinin Tespitinde Beş Yıl Kuralı
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi bütün fıkralarıyla incelendiğinde, yasa koyucunun kira bedelinin tespitinde beş yıllık kira süresini bir dayanak olarak aldığı görülmektedir. Buna göre, 5 yıldan uzun süredir devam etmekte olan kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde hakimce TÜFE ortalamasından başkaca farklı yöntemlerinde de uygulanabileceği belirtilmektedir. Bu bağlamda kira bedelinin tespitinde kira süresinin 5 yıldan uzun olup olmadığı da ayrı bir önem taşımaktadır.
a. Kira süresi 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti
Taraflar arasında başlayan kira ilişkisi henüz 5 yılını doldurmamışsa, yani bir başka anlatımla 6. kira dönemi henüz başlamamışsa kira bedeli tespit edilirken Türk Borçlar Kanunu’nun 344/1-2 fıkralarına göre tespit yapılacaktır. Buna göre taraflar arasında kira bedeli artışına ilişkin anlaşma varsa, kira bedellerinin yıllara sair artışının 12 aylık TÜFE ortalamasına uygun olarak yapılıp yapılmadığına bakılacaktır. Taraflar arasında kira artışına ilişki anlaşma bulunmuyorsa, bu takdirde hakim kira bedelini tespit ederken yıllara sair artışlarda 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete göre belirleme yapacaktır.
b. Kira süresi 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fırkasınca 5 yıldan uzun süredir devam etmekte olan kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde farklı metotların uygulanacağını belirtmiştik. Eğer ki taraflar arasında devam eden kira ilişkisi 5 yıldan uzun süreli hale gelmişse, bir diğer anlatımla kira ilişki 6. dönemine gelmişse artık kira bedeli uygulamada “hak ve nesafet” olarak geçen ilkeye göre tespit edilebilecektir. İşte emsal kira bedellerine göre düşük kalan kira bedellerinin emsallerine uygun hale getirilme taleplerinin hukuki dayanağını bu madde hükmü oluşturmaktadır. Bu koşulda açılan kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda, hakim 12 aylık ortalama TÜFE oranına bağlı kalınmaksızın TÜFE’nin üzerinde bir artışa hükmedilebilir. Tespit aşamasında, kiralanan taşınmazın boş haliyle yeniden kiralanması durumundaki kira bedeli bilirkişi marifetiyle tespit ettirilmekte ve taşınmazın durumu, kiracının kaldığı süre gibi sair hususlar da gözetilerek kira bedeli belirlenmektedir.
2. Kira Bedelinin Tespitinde Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, kira bedeli artışının hangi kira dönemine ilişkin geçerli olacağına dair yasa çeşitli düzenlemeler getirilmiştir. 345. maddenin 2. fıkrasına göre ” kira bedelinin tespiti ilişkin dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. ” Bu fıkra taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşmanın bulunmadığı takdirde geçerlilik kazanmaktadır. Buna göre taraflar arasında yeni kira döneminde artış yapılacağına dair bir anlaşma yoksa, kira bedelinin tespiti davası yeni kira dönemi başlamadan en geç otuz gün açılması gereklidir. Eğer ki, en geç otuz gün öncesine kadar kiracıya yazılı olarak yeni dönemde kira artışının yapılacağı bildirilmişse bu durumda dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinin 3. fıkrasına göre ” Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. ” Yukarıda da açıklandığı üzere, eğer ki kira sözleşmesinde artış hükmü varsa kira bedelinin tespiti yeni dönem sona erene kadar talep edilebilecektir.
Kira bedelinin tespiti hakkında hukuki destek almak üzere büromuz ile buraya tıklayarak iletişime geçebilirisiniz.
Uyarı : Makalede yer alan bilgiler öneri, tavsiye veya hukuki mütalaa değildir. Yazar veya büromuz bu sitede yer alan çözümlere, bilgilere, metinlere veya yayınlara dayanılmasından, kullanılmasından hareketle zarara uğranmasından dolayı sorumluluk kabul etmez. Makalenin özgün içeriğinin fikri sinai hakları yazara aittir. Alıntı referansı gösterilmeksizin kullanılamaz ve kopyalanamaz.
