Vekaletnamesinde kiralama yetkisi bulunmayan vekilin yaptığı kira sözleşmesi geçersizdir; ancak kiracının kira bedeli ödemelerini malikin benimsemesi ve bu ödemelere itiraz etmemesi hâlinde taraflar arasında zımni kira ilişkisi kurulmuş sayılır ve taşınmazın kullanımı haksız işgal teşkil etmez.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1619 E., 2025/1093 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 7. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/28 E., 2023/78 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; Adana'da yaşayan davacının davaya konu taşınmazda hissedarlardan biri olduğunu, taşınmazının üçüncü kişiler tarafından kullanıldığının kendilerilerine bildirilmesi üzerine delil tespiti yaptırılarak taşınmazın kim tarafından kullanıldığının belirlenmesinin talep edildiğini, yapılan tespitlerde taşınmazın üzerinde bir dükkan ve bir sundurma şeklinde dükkan olduğu, dükkanın davalı ... tarafından; sundurma dükkanın ise davalı ... Oto Yıkama tarafından kullanıldığının belirlendiğini, davacı tarafından davaya konu taşınmazda imar kadastro gibi işlemlerin yapılması amacıyla 1998 tarihinde ...'a vekâletname verildiğini, vekâletnamede kira yetkisinin bulunmadığını, taşınmazın 01.11.2009 başlangıç tarhli kira sözleşmesi ile ... tarafından davalı ...'a; akabinde 01.03.2015 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile de davalı ... tarafından davalı ...'a kiraya verildiğini, davalı ...'ı tanımadığını, davacıya bu kiralamalardan dolayı hiçbir ödeme yapılmadığını, yine ... Oto Yıkama ile davacı arasında hiçbir sözleşmenin olmadığını ileri sürerek el atmanın önlenmesini, taşınmazın davacıya teslimini, 25.01.2016 - 25.01.2021 dönemi için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 24.300,00 TL'sini davalılar ... ve ...'dan müştereken ve müteselsilen; 19.440,00 TL'nin ise davalı ... Oto Yıkama şirketinden alınarak davacıya verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili vekili cevap dilekçesinde; davalı ... yönünden davanın husumetten reddi gerektiğini, zira taşınmazın ...'ın eşi ... tarafından 2006 tarihli kira sözleşmesi ile kullanıldığını, ... tarafından taşınmazın kullanıldığının davacı tarafça bilindiğini, davacı tarafça uzun süredir sessiz kalındığını, ... tarafından taşınmazın üzerine sundurmanın inşa edildiğini, taşınmaza değer katıldığını, davalı ...'un kiracı olduğunu, kira bedellerinin bir kısmının davacının PTT posta çeki hesabına ödendiğini, daha sonra bu hesabın kapatılması üzerine ödemelerin davacıya yapılamadığını, davacı tarafından sözleşmenin feshedilmediğini, davalı ... Oto Yıkama şirketi tarafından sundurma şeklindeki dükkanın ... 'dan kiraladığını, davalıların iyiniyetli olduklarını, haksız işgalin söz konusu olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "taşınmazda araç yıkama iş yeri olarak faaliyet gösteren sundurma şeklindeki dükkanın davacı tarafından kiraya verilmeyip yetkisiz ve davacının haberi olmadan kiraya verildiği; ... Bilgisayar olarak faaliyet gösteren ... ile davacı arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunmadığı, yetkisiz kişi tarafından kiraya verildiği, kiralarının yetkisiz davalı ... tarafından alındığı" gerekçesiyle davanın kabulü ile; davacı hissesine davalıların haksız işgali sebebiyle müdahalesinin men'ine, davalıların taşınmazdan tahliyesine, ecrimisil talebine yönelik davanın kısmen kabulü ile; 24.300,00 TL ecrimisil bedeli tazminatının her bir dönem için dönem sonundan itibaren hesap edilecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... ve ...'dan tahsil edilerek davacıya ödenmesine, 9.469,23 TL ecrimisil bedeli tazminatının her bir dönem için dönem sonundan itibaren hesap edilecek yasal faizi ile birlikte davalı ... . İnş. Nak. Tic. Ltd. Şti'nden tahsil edilerek davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının davaya konu taşınmazın maliki olduğu, davalı tarafın ise taşınmazı, üstün bir hakka dayanmadan, kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkı da bulunmadan fiilen kullandığı ve bu suretle davacının mülkiyet hakkına tecavüz ettiği, Mahkemece, denetime ve hükme elverişli bilirkişi kurulu raporu doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik görülmediği gerekçesiyle davalıların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalı ...'un ve ... Oto Yıkama'nın kiracı olduğunu, davacı tarafça verilen vekâletname ile işlem yapan ... tarafından verilen her ne kadar kira yetkisi olmazsa dinlenen tanıklarca da ortaya konduğu üzere uzun zamandır kiralama faaliyetleri ile ilgilendiğinin açık olduğunu, taşınmazın ... tarafındanava dışı ... 'a kiraya verildiğini, alt kiralama sözleşmesi ile de ... tarafından ...'a kiralandığını, PTT'den kira ödemelerinin yapıldığını, yapının ... tarafından yapıldığı, Mahkemece arsa üzerinden ecrimisilin değerlendirilmesi gerekirken yapı da dikkate alınarak hesaplama yapıldığını, yine dava tarihine göre hesaplama yapılması gerektiğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki değişiklik dikkate alınmadan hesaplama yapıldığını, davalı ...'ın işgalci olmadığını, kiracı sıfatının da bulunmadığını, davada husumetinin olmadığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, el atmanın önlenmesi, tahliye ve ecrimisil istemlerine ilişkindir.
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalılar vekilinin aşağıdaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu taşınmazda davacının paydaş olduğu, davalılar tarafından nizalı yerlerin kira sözleşmelerine dayanılarak kullanıldığının savunulduğu, davacı tarafından dava dışı ...'ın 28.09.1998 tarihli vekâletname ile vekil tayin edildiği, fakat vekâlet sözleşmesinde taşınmaz kiralama yetkisinin bulunmadığı, 01.05.2006 tarihli yazılı kira sözleşmesi ile davaya konu yerin ... tarafından dava dışı ... 'a kiraya verildiği, ilgili kira sözleşmesinde alt kira sözleşmesi yapılmasının yasaklandığı, fakat 01.11.2009 tarihinde dava dışı ... tarafından davalı ...'a kiraya verildiği, 01.03.2015 tarihli kira sözleşmesi ile de davalı ... tarafından davalı ...'a kiraya verildiği, bu sözleşme uyarınca kira bedellerinin davalı ...'a yapıldığı, ayrıca davalı ... tarafından 26.04.20 10... .01.2014 tarihleri arasında farklı tarihlerde kira bedeli açıklamasıyla davacının posta çeki hesabına ödemeler gerçekleştirildiği anlaşılmaktadır.
Dava konusu yerlerin davalılar tarafından kullanıldığı noktasında ihtilaf bulunmamaktadır. Uyuşmazlık taraflar arasında kira sözleşmesinin kurulup kurulmadığı noktasında toplanmaktadır. Geçerli bir sözleşmenin varlığı hâlinde buna değer verileceği ve davalıların taşınmazdaki tasarruflarının haksızlığından söz edilemeyeceği kuşkusuzdur.
Bilindiği üzere; özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar.
Somut olayda, davacı tarafından davalıların haksız işgalci olarak taşınmazı kullandıklarını iddia edilmiş, davalılar savunmalarında, taşınmazların davalı ... yönünden yazılı kira sözleşmeleriyle; davalı ... Oto Yıkama yönünden ise sözlü kira sözleşmeleri kapsamında tasarruf edildiği belirtilmiştir.
Bu durumda kira sözleşmesinin varlığını ispat yükü davalılara düşmektedir.
Davalı ... Oto Yıkama yönünden yapılan incelemede; davacı tarafından dava dışı ...'a verilen vekâletnamede kiralama yetkisinin olmadığı, bu durumda dava dışı vekil ... tarafından dava dışı ...'e yapılan kira sözleşmesinin geçerli kabul edilemeyeceği, kaldı ki dava dışı ... ile yapılan kira sözleşmesinde üçüncü şahıslara taşınmazın kiralanmasının yasaklandığı, bu nedenle davalı ... Oto Yıkama tarafından davaya konu taşınmazın dava dışı ...'den kiralandığı savunmasına itibar edilemeyeceği kabul edilmiştir.
Davalı ... yönünden yapılan incelemede ise; her ne kadar taraflar arasında geçerli yetkiye dayalı bir kira sözleşmesi bulunmazsa da davalı ... tarafından davacıya kira ödemesi adı altında ödemelerin gerçekleştirildiği ve davacının da ilgili ödemeleri benimsediği görülmektedir. Aynı şekilde, yapılan ödemelerin davacı tarafından iade edildiğine ve ödemelerin kira ilişkisi dışında yapıldığına dair herhangi bir iddia ve ispat da bulunmamaktadır. Davalı ... ile davacı arasında oluşan kira sözleşmesinin feshedilmediği gözetilerek taşınmazın kira sözleşmesi uyarınca davalı ... tarafından kullanıldığı gerekçesiyle davalı ... yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olduğundan, hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
3. Davalılar tarafından ecrimisil hesabı yönünden yapılan itirazlar yönünden yapılan incelemede;
Somut olayda; dosyada hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre, dükkandan elde kira geliri üzerinden inceleme yapıldığı ve ecrimisilin buna göre hesap edildiği anlaşılmaktadır. Ne var ki, taşınmazın tapudaki bahçe vasfı dikkate alınarak ecrimisilin belirlenmesi gerekirken yazılı şekilde hesaplama yapılması doğru değildir. Ayrıca davalıların 6098 sayılı Kanun'un 344. maddesindeki değişikliğe ilişkin itirazları da dikkate alınmalıdır.
4. Kabule göre de, davacı ...'nin taşınmazda paydaş olduğu dikkate alınarak davacı lehine hesaplanan ecrimisil miktarından taşınmazdaki payı oranında belirlenen bedele hükmedilmesi gerekirken ecrimisilin tümünün davacıya verilmesi de hatalı görülmüştür.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,14.05.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.