Paylı mülkiyette taşınmazın satış öncesinden itibaren paydaşlar arasında fiilen taksim edilmiş ve her paydaşın belirli bir kısmı kullanıyor olması hâlinde, bu kısma isabet eden payın satılması üzerine yasal önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1763 E., 2025/1696 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 9. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/262 E., 2023/35 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 1697 parsel sayılı taşınmazda yarı oranında payın sahibi olduğunu, davalıların farklı tarihlerdeki satışlarla taşınmazın paydaşı hâline geldiğini, müvekkiline bu satışlara yönelik resmî bildirimin yapılmadığını, müvekkilinin bu nedenle önalım hakkını kullanmak istediğini, satış bedelinin yüksek gösterildiğini ve satış bedelinde muvazaanın yapılmış olduğunu ileri sürerek, davalı adına kayıtlı olan payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerinin kardeş olduğunu, tapudaki paylarını gösteren yeri birlikte kullandıklarını, satış bedellerinin taşınmazın gerçek değeri olduğunu, taşınmazda fiili taksimin bulunduğunu, taşınmaz fiyatının satış tarihlerinden itibaren enflasyon vb. gibi sebeplerden dolayı arttığını, bu durumun davacı tarafından bilindiğini, bu nedenle davanın kötüniyetli olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Bursa 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20.01.2023 tarihli ve 2022/262 Esas, 2023/35 Karar sayılı kararıyla “...taşınmaz başında yapılan keşifte taşınmazın paydaşlar arasında fiilen taksim edildiği, sınırların tel örgü ile ayrıldığı ve her paydaşın kendi bölümünü kullandığının gözlemlendiği, keşifte dinlenen tanık beyanlarıyla satış öncesinde fiili taksimin mevcut olduğu, ayrıca satışların tapuda gösterilen bedele yakın bedellerle gerçekleştiğinin doğrulandığı, dosyada bulunan 20.11.2022 tarihli bilirkişi raporunda da taşınmazın fiilen üç ayrı kısma ayrılarak kullanıldığı, A bölümünün davalılar, B bölümünün dava dışı paydaş ve C bölümünün davacı tarafından kullanıldığı, sınırların çit ile ayrıldığının tespit edildiği, bu itibarla davacı ve davalıların paylarını devraldıkları paydaşlar arasında fiili taksimin sabit olduğu, bu durumda önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu...” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 26.12.2025 tarihli ve 2023/1763 Esas, 2025/1696 Karar sayılı kararıyla “...dava konusu taşınmazın üç ayrı kısma ayrılarak kullanıldığı, 20.11.2022 tarihli bilirkişi raporunda (C) harfi ile gösterilen kısımdaki 1/2 hisseye denk gelen bölümün davacı ...’ın kullanımında bulunduğu, davacının kendi payını satın aldığı 28.08.2018 tarihinden sonra bu kısmı tel örgü ile çevirerek kullandığı, (B) harfi ile gösterilen kısmın dava dışı paydaş ...’in kullanımında olduğu ve tel örgü ile çevrildiği, (A) harfi ile gösterilen orta kısımdaki yerin ise 26.08.20 21... .08.2021 tarihli akitlerle paylarını devreden ... ile ...’e ait olduğu, davacının payını satın aldıktan sonra haritacı getirerek paydaşların yerlerini gösterdiği ve ...’e bu orta kısımdan yer verildiği, bu payın da onun muvafakati ile diğer paydaşlarca ekip biçildiği, tanık beyanları, bilirkişi raporu ve uydu görüntülerine göre taşınmazın satış akitlerinden önce de fiilen üç parçaya ayrılarak kullanıldığı, taraflar arasında bu şekilde fiili paylaşım bulunduğu ve paydaşların kullandıkları yerlerin belirli olduğu, önalım davalarında fiili taksime değer verilebilmesi için paya karşılık gelen fiili kullanımın bulunmasının yeterli olduğu, somut olayda davacı ile davalıya pay satan paydaşların kullandıkları belirli kısımların mevcut olduğu, bu nedenle dava konusu taşınmazda fiili taksimin bulunduğu, bu durumda önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığı ve mahkemece davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı...” gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde;
1. Satışın resmî bildiriminin müvekkiline yapılmadığını,
2. Dava konusu taşınmazda 20 19... yıllarında fiili taksimin olmadığının uydu fotoğraflarından anlaşıldığını,
3. Fiili taksimin pay devrinden sonra yapılmış olduğunu,
4. Kararın hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'na göre yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından verilen temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,
Onama harcı tam yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,06.05.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Dava, yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil işlemine ilişkindir.
Dava konusu taşınmaz, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında olan tarım arazisidir.
Değerli Çoğunluk tarafından kararın onanmasına karar verilmiş ise de bu görüşe katılmak mümkün değildir.

4721 sayılı Kanun'un 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler.
Yasal ön alım hakkının başlıca iki amacı vardır. Paydaşlar arasında istenmeyen kişilerin girmesini önlemek ve paydaşlar arasında birçok soruna sebep olan paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. Bunların yanında, yasal ön alım hakkının kullanılması ile arazilerin çok fazla bölünmesinin de önüne geçilebileceği söylenebilir. Hatta, 5403 sayılı Kanun'da yapılan değişiklik ile tarım arazilerinin birleştirilmesi amaçlanmıştır.

Daire ile görüş ayrılığına sebebiyet veren husus, tarım arazilerinde “fiil taksim/eylemli paylaşma” varlığının yasal ön alım hakkına engel teşkil edip etmeyeceği noktasındadır.

4721 sayılı Kanun'un düzenlemesinde paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi ön alım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde ön alım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal ön alım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal ön alım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da 4721 sayılı Kanun'un bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Ön alım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440).

Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir.

Yüksek Mahkeme uzun süredir istikrar kazanan kararlarında fiili taksim hâlinde ön alım hakkının kullanılamayacağına karar vermesinde bizce bir haklılık vardır. Ancak, yasal bir dayanağı olmadığı hâlde 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesine dayanarak verdiği kararların, 5403 sayılı Kanun'un yürürlüğe girmesi ile artık uygulama dayanağı kalmamıştır.

Anayasa'nın 44. maddesiyle Devlete, tarım topraklarının korunması ve geliştirilmesi ödevi yüklenmiş ve bu amaçla, tarımsal arazileri gruplandırma ve bunların büyüklüğünü belirleme yetkisi tanınmıştır.
03.07.2005 tarihli ve 19.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı Kanun'un amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir.

5403 sayılı Kanun 15.05.2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmî Gazete'de yayınlanan 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile değiştirilmiştir. Yeni yasal düzenleme ile asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramları tanımlanmış, belirlenen büyüklükteki tarımsal araziler üzerinde gerçekleştirilecek mülkiyeti aktarıcı nitelikli işlemlerin yanı sıra, intikal ve miras taksimi işlemlerinde önemli değişiklikler öngörülmüştür. Kural olarak tarımsal alanlarda gerçekleştirilecek tapu ve kadastro işlemlerinde, tarımsal nitelik taşıyan alanların asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, arazi sınıfları arasındaki dönüştürme katsayıları, tarımsal alanlar arasındaki ekonomik bütünlük vb. kavramların tarım müdürlüklerince irdelenerek doğrudan işlem tesis edilmesi mümkün olmadığından söz konusu taleplerle ilgili olarak il/ilçe Tarım ve Orman Müdürlüklerince olumlu görüş verilmesi durumunda işlemlerin gerçekleştirilmesi yoluna gidilmiştir.

5403 sayılı Kanun'da 6537 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile, tarım arazileri Tarım ve Orman Bakanlığınca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyecek, hisselendirilemeyecek, pay ve paydaş sayısı artırılamayacaktır.
Tarımsal açıdan gelişmiş ülkelerde yıllara göre tarımsal işletmelerin sayısı azalıp büyüklükleri artarken, ülkemizdeki süreç bunun tam tersi bir şekilde işlemekte, tarımsal işletme sayısı artarken büyüklükleri azalmaktadır. Modern ülkelerde olduğu üzere tarımsal işletmelerin büyümesinin sağlanması yolunda düzenleme yapılmasının kamu yararına aykırı bir yönü olmadığı gibi Anayasa'nın 44. maddesiyle Devlete yüklenen ödevle de uyumludur.

Yargısal kararlarda fiili taksim olgusunun varlığı hâlinde ön alım hakkının kullanılamayacağına ilişkin süregelen uygulamaların kanun değişikliği ile birlikte artık tarım arazilerinde devam edilmesi mümkün değildir.

Hatta, 6537 sayılı Kanun'un 5. maddesi ile 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Kanun'un 8. maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de ön alım hakkı getirerek aynı Kanun'un 1. maddesinde açıklanan “...asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi..” amacına uygun bir düzenleme getirmişti. Ne var ki, ön alım hakkının kötüye kullanılması sonucu yasa koyucu 28.10.2020 kabul tarihli, 04.11.2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7255 sayılı Kanun'un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırmıştır.

Kanun koyucunun sınırdaş parsel malikine tanınan ön alım hakkını kaldırması kanunun amacında da değişikliğe gittiği anlamı çıkarılamaz.
5403 sayılı Kanun'un ilk hâli ve sonrasındaki değişiklikler bir bütün olarak ele alındığında, 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinin dayanak yapıldığı İBK’nın uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Birçok paydaşı olan tarım arazisi vasfında olan paylı bir taşınmazda, bir paydaşın payını devretmesi hâlinde davacının taşınmazda belli bir kısmı kullandığının saptanması hâlinde ön alım hakkını kullanamayacağına ilişkin uygulamaya devam edilmesi, kamu düzeni ve kamu yararı ilkeleri gözetilerek çıkarılan yasalara ve adalet ilkesi ile hakkaniyete uygun düşmeyecektir.
Açıklanan gerekçelerle, tarım arazilerinde ilkesel olarak, fiili taksim olgusunun ön alım hakkına engel teşkil etmeyeceği düşüncesinde olduğumuzdan, yerel Mahkemenin davanın reddine ilişkin hükmünün bozulması gerektiği kanaatiyle, Sayın Çoğunluğun kararına katılmıyoruz